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Art. 1329 del Codice civile: la proposta irrevocabile di acquisto.-
Art. 1329 del Codice civile: la proposta irrevocabile di acquisto.-


La proposta di acquisto è un atto prorompente che già dall’origine determina pesanti obblighi che segneranno irrevocabilmente il futuro iter della compravendita immobiliare. Chi ha a cuore il destino del risparmiatore non può ignorarne l’importanza.-  
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  È indiscutibile che la proposta di acquisto, sottoscritta “per accettazione” determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento all’agente della mediazione. Lo svantaggiato è innanzitutto il proponente l’acquisto.-    Le “proposte irrevocabili acquisto” ( più avanti P.d.A ), correntemente utilizzate, sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo “preliminare” possono generare liti. Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; gli unici a trarne vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l’accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare la conclusione dell’affare e la maturazione del suo diritto alla provvigione, e l’aspirante venditore che beneficia di una piccola asta al rialzo.-    Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, è opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito gli altri importanti preventivi controlli, l’aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una “promessa bilaterale di compravendita” ben formulata con l’aiuto di un professionista di parte. Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo dovrebbe fare almeno dopo aver visionato la documentazione più importante (es. atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura a ufficio protesti, visura a registro imprese ) e prevedendo subito TUTTE le condizioni per le quali è disposto ad obbligarsi.-   Esempio n.1:-Dopo l’accettazione della P.d.A, il proponente già contrattualmente coobbligato, scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entità (sostituzione caldaia, rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit ), che i lavori e pagamenti cadranno a cavallo del rogito. Si aprirà sicuramente una questione spinosa: a chi tocca pagare le rate condominiali ? che si fa visto che una parte vorrà addossare integralmente la spesa all’altra ? Una lite, un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta)    Esempio n.2 - E se per inesperienza, non avendo piena contezza della rilevanza giuridica, all’atto della sottoscrizione della PdA (poi accettata), avesse solo accennato, ma dimenticato di subordinare in maniera scritta la validità alla NON PROVENIENZA del bene da successione o donazione? In primis, (se non vorrà perdere il deposito cauzionale e pagare la mediazione) si troverà obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. E ciò malgrado, la Banca potrebbe negare l’erogazione del mutuo necessario per pagare la casa e pertanto gioco-forza si ritroverebbe inadempiente conseguendo comunque la perdita del deposito ed il pagamento della mediazione.-    Esempio n.3 - Dopo l’accettazione della PdA, le parti già vicendevolmente obbligate, rilevano la mancanza delle certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica ). Chi paga la salata parcella del professionista che dovrà predisporla ?    E se, a P.d.A accettata, il malcapitato accortosi che altri fatti per lui rilevanti sono stati tralasciati o non corrispondono alle originarie rassicurazioni verbali, decide di rinunciare a proseguire nell’affare, chi lo rimborserà dell’acconto che sicuramente perderà ? Chi si opporrà alle pretese del mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell’affare, non vorrà sentire ragioni ? Pare evidente l’opportunità di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione nella P.d.A di tutte le condizioni poste su tutti gli aspetti rilevanti metterà il proponente al riparo da sorprese e nella condizione preventiva di contrattare alla pari.-     È opportuno che Agenzie immobiliari, Imprese e quant’altri attori del settore, adottino e propongano modelli di P.d.A. complete così che ogni problematica emerga prima dell’assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale è la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell’accettazione. In tal maniera anche l’aspirante venditore valuterà compiutamente e sarà conseguentemente tenuto a negoziare preventivamente le condizioni proposte. Così si potrà evitare inutili contenziosi e garantire ordinata continuità e serietà dell’ affare.-    E...

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