QUESITO N. 565: Contratti di locazione di natura transitoria: se le esigenze transitorie sono tassative e se il locatore può addurre, quale esigenza a che l’appartamento dovrà essere occupato dalla di lui figlia

CONTRATTI DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA ART. 5, LEGGE N. 431/1998.-
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RIFERIMENTI NORMATIVI: art. 5, legge n. 431/1998, D.M. 5 marzo 1999, HYPERLINK "javascript:kernel.go('show_list',%7bmask:'main',keys:'61LX0000155166+61LX0000153890+61LX0000154920+61LX0000154747+61LX0000154029+61LX0000155371+61LX0000153857+61LX0000154049',stack_pos:0,tipo:'leggi',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)"D.M. 30 dicembre 2002.-
PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI: per opportuni riferimenti giurisprudenziali si veda Cass. civ. Sez. III, Sent., 20-02-2014, n. 4075;
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QUESITO
Nei contratti a uso transitorio le esigenze transitorie sono tassative?
Il locatore che decide di locare il proprio appartamento utilizzando all’uopo un contratto ad uso transitorio, può addurre come esigenza transitoria che l’appartamento dovrà essere occupato per fini abitativi dalla di lui figlia?
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RISPOSTA AL QUESITO
Le esigenze del locatore e del conduttore che giustificano l’adozione del contratto di locazione ad uso transitorio ordinario non sono tassative. Sia il D.M. 5 marzo 1999, sia il HYPERLINK "javascript:kernel.go('show_list',%7bmask:'main',keys:'61LX0000155166+61LX0000153890+61LX0000154920+61LX0000154747+61LX0000154029+61LX0000155371+61LX0000153857+61LX0000154049',stack_pos:0,tipo:'leggi',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'giuri',kind:''%7d)"D.M. 30 dicembre 2002 hanno rimesso sostanzialmente alla contrattazione territoriale la concreta individuazione delle fattispecie giustificanti l’adozione della tipologia contrattuale della locazione a uso transitorio ordinaria, specificando che le esigenze transitorie debbano essere espresse nel contratto e che nel caso di esigenza transitoria del CONDUTTORE la stessa debba essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. In ogni caso, l’elencazione delle esigenze transitorie contenuta negli accordi territoriali non è da ritenersi tassativa, per cui se un esigenza non è ivi prevista negli accordi territoriali, ciò non è ostativo, poiché ciò che rileva è la specificazione della concreta esigenza nel singolo contratto locativo. Alle parti è infatti richiesto di indicare nel contratto, le esigenze transitorie che in concreto giustificano la sottrazione del rapporto al limite minimo di durata stabilito dalla legge e, che tali dichiarate esigenze debbano sussistere alla scadenza del periodo contrattuale, pena altrimenti la soggezione del rapporto alla durata quadriennale. Invece, nel caso in cui l’esigenza transitoria sia del locatore, egli oltre a specificarla all’interno del contratto dovrà confermare i motivi di transitorietà mediante lettera raccomandata spedita prima della scadenza del contratto, ed adibire l’appartamento all’uso posto a fondamento della sua esigenza dichiarata transitoria entro sei mesi dalla data in cui ha ottenuto il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, pena altrimenti l’obbligo di ripristinare la locazione nelle condizioni ordinarie o, a richiesta del conduttore, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. Inoltre, dal quadro normativo che governa la materia e, dalla giurisprudenza sia di legittimità che di merito non ci risulta, il divieto per il locatore di allegare nel contratto di locazione come esigenza transitoria, la circostanza che l’immobile dovrà essere abitato dalla di lui figlia, posto che come sopra già è stato detto innanzi, l’eventuale assenza di questa esigenza nell’elencazione contenuta nei decreti quivi richiamati e negli accordi territoriali a cui i decreti in parola pure rimandano, non è tassativa, per cui, all’uopo, in questo caso, sarà solo necessario, per la valida stipula del contratto di locazione transitorio che il contratto risponda ai requisiti formali prescritti per tale tipologia di locazioni, che l'esigenza transitoria sia dal locatore individuata nel contratto, che sia confermato il suo verificarsi prima della scadenza del termine previsto nel contratto con lettera raccomandata, che il locatore adibisca l’immobile entro 6 mesi all’uso posto a fondamento della sua esigenza dichiarata transitoria, pena altrimenti, l’obbligo di dover ripristinare la locazione nelle condizioni ordinarie o, risarcire il conduttore se esso non vuole ripristinare la locazione, per un importo pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.-
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MOTIVI DELLA RISPOSTA AI QUESITI
Nei fatti, che sottendono il quesito svolto in data odierna, vi è contrasto tra il locatore ed il conduttore in ordine alla disciplina applicabile a un contratto di locazione. Secondo il conduttore il contratto che si vuole stipulare deve avere durata quadriennale e non la durata di 18 mesi del contratto di locazione di natura transitoria posto che l’esigenza prospettata dal locatore non è tale da giustificare l’utilizzazione del modello contrattuale di locazione previsto dall’art. 5 della 1. n. 431 del 1998.-
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Così individuati i termini della question...

... continua