Mediazione: attività svolta per la compravendita di un immobile ed eccezione di revoca della proposta d’acquisto.-

Mediazione: attività svolta per la compravendita di un immobile ed eccezione di revoca della proposta d’acquisto

Corte di Cassazione Sez. Seconda - Sent. del 02.08.2010, n. 18001

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 7 ottobre 1999, la N. s.n.c. convenne Vincenzo B. davanti al Tribunale di Savona - sezione distaccata di Alberga - e ne domandò la condanna al pagamento di L. 5.600.000 a titolo di provvigione o, in subordine, di penale, per l’attività di mediazione svolta in suo favore nella compravendita, non perfezionata, di un immobile in Pietra Ligure di proprietà di Matteo N. e Maria Carmen Dell’A.Resistette il B. , eccependo di avere revocato la proposta di acquisto, sottoscritta il 3 marzo 1999, prima della ricezione della sua accettazione e la nullità della clausola di irrevocabilità e della penale in essa prevista, e chiese, in via riconvenzionale, il rimborso della somma di L. 5.000.000 versata quale deposito cauzionale e la condanna della società al risarcimento dei danni.Il Tribunale, con sentenza del 12 novembre 2001, rigettò la domanda della società e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condannò la N. a restituire al B. la somma di L. 4.000.000 (L. 5.000.000 - L. 1.000.000 ex art. 1756, c.c., per spese di mediazione), oltre interessi dal 3 marzo 1999 al saldo.La decisione, gravata dalla società e, in via incidentale dal B. , venne riformata il 25 novembre 2004 dalla Corte di appello di Genova, che, in accoglimento dell’impugnazione principale, condannò il B. al corrispondere alla N. la provvigione di euro 2.892,16, oltre iva ed interessi, e dichiarò assorbito l’esame dell’impugnazione incidentale.Osservarono i giudici di secondo grado che: a) la clausola di irrevocabilità della proposta di acquisto era valida in quanto prevedeva un termine all’irrevocabilità, espressamente costituito dalla “data di sottoscrizione del preliminare o, in difetto di questa del rogito notarile di trasferimento della proprietà”; b) l’irrevocabilità della proposta atteneva all’iter formativo del contratto di compravendita e non a quello di mediazione e la sua previsione si sottraeva conseguentemente al rispetto della disciplina dettata a tutela del consumatore; c) l’accettazione della proposta in pendenza del termine di irrevocabilità comportava la conclusione dell’affare ed il diritto del mediatore alla provvigione.Il B. è ricorso per la cassazione della sentenza con sei motivi, di cui quattro condizionati, e la società N. ha resistito con controricorso; entrambe le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, il ricorso denuncia la nullità della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1326, 1328 e 1329, c.c., avendo negato efficacia alla la revoca della proposta di acquisto per la sua prevista irrevocabilità sino alla sottoscrizione del preliminare o, in difetto di essa, del contratto di compravendita, benché il termine costituisca elemento essenziale dell’irrevocabilità della proposta e l’individuazione di esso con la sottoscrizione del preliminare o del contratto di compravendita si risolvesse nell’inesistenza di esso.Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1469-bis e 1469-ter, c.c., avendo escluso la nullità della previsione di irrevocabilità della proposta perché contraria alla disciplina dettata a tutela del consumatore, pur essendo inserita in moduli predisposti unilateralmente dal mediatore per regolare una serie indefini...

... continua