Le nuove regole dettate in materia di conformità dei dati catastali.-

Le nuove regole dettate in materia di conformità dei dati catastali

Il 31 maggio 2010 con il decreto legge n. 78 è stata approvata la manovra economico finanziaria del 2010 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” recante tra l’altro al titolo II “Contrasto all’evasione fiscale e contributiva” una serie di indicazioni riguardo l’aggiornamento catastale (art. 19). Tale decreto legge è stato convertito in legge con modifiche mediante disegno di legge n. 2228.-
L’art. 19, comma 4, così come modificato in sede di conversione, detta nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, un ulteriore comma:
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".-
Si tratta di una norma dai connotati squisitamente fiscali che vuole fare emergere le difformità tra gli identificativi catastali, le planimetrie depositate in catasto e la situazione di fatto.-
Tale disciplina va letta in stretta correlazione con l’attivazione, mediante la stessa legge, dell’Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio e finalizzata a individuare i soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, mediante l’incrocio fra gli archivi catastali e quelli dei registri immobiliari.-
L’intervento del legislatore si articola su quattro piani differenti:
a) L’indicazione in atto degli estremi degli identificativi catastali dei fabbricati interessati dalla normativa, così come sono riportati al Catasto Fabbricati.
b) La menzione in atto dell’avvenuto deposito presso il Catasto Fabbricati della planimetria dei fabbricati oggetto del negozio.
c) La dichiarazione resa in atto dagli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
d) L’allineamento soggettivo tra l’intestazione catastale e le risultanze dei Registri Immobiliari.
È opportuno, previamente, trattare degli ambiti applicativi della novella per poi addentrarsi in medias res sulle novità introdotte in tema di circolazione immobiliare.-

L’ambito di applicazione dell’art. 29, comma 1 bis
Tale normativa si applica agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi. Devono quindi essere esclusi i testamenti (in quanto atti “mortis causa”) e altri atti legati al fenomeno successorio quali l’accettazione e la rinuncia dell’eredità o la pubblicazione di testamento che non comportano il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali.-
Dal dettato normativo si evince l’inapplicabilità della normativa oggetto di commento alle scritture private non autenticate poiché non idonee a valere quale titolo passibile di pubblicità immobiliare. Tale normativa rischia di essere elusa facilmente nel caso di trascrizione nei registri immobiliari di una scrittura privata previo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni.-
Si auspica dunque in una prospettiva de iure condendo una integrazione normativa.-
Stesso discorso può farsi per i provvedimenti giudiziari, non contemplati dalla normativa, suscettibili di pubblicità immobiliare come le sentenze costitutive ex 2932 c.c..-
Gli accorgimenti introdotti riguardano la quasi totalità degli atti rogati dal Notaio, riferendosi al trasferimento, alla costituzione e allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti.-
La norma, con la stessa formulazione della legislazione urbanistica ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge 47/1985 (Testo Unico dell’Edilizia) e dell’art. 46 del d.p.r. 380/2001, in quell’ampio riferimento al profilo effettuale degli atti copre l’intera gamma dei negozi ad efficacia latu sensu traslativa.-
Nella versione originaria del decreto legge n. 78 non era fatto alcun riferimento alle due eccezioni contemplate dalla normativa urbanistica, ossia la non applicabilità agli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia e servitù.-
Tuttavia, in sede di conversione in legge si è previsto l’esclusione dall’ambito applicativo degli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia come le costituzioni di ipoteche.-
Sarebbe stato probabilmente opportuno, in sede di conversione, eccettuare anche i diritti di servitù data l’irragionevolezza della mancata previsione.-
Volendo fare una carrellata, a titolo esemplificativo, degli atti oggetto della normativa si possono citare tra i contratti traslativi o costitutivi quelli di compravendita, permuta, donazione, datio in solutum, conferimento di edifici in società, cessione d’azienda, patto di famiglia, e tra gli atti aventi ad oggetto lo scioglimento di comunione di diritti reali quelli di divisione, stralcio di quota in divisione, transazione divisoria.-
La norma in commento non contempla il rispetto dei particolari requisiti ai fini della validità del contratto preliminare di tali contratti. Tuttavia, è assolutamente opportuno che da questo risulti l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie qualora sia prescritto a pena di nullità per il rogito definitivo. In tal modo si verrebbe a superare il problema circa la mancanza dei requisiti “catastali” nella sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare ex 2932 c.c.
Si deve fare riferimento a tutti gli atti riguardanti la piena e la nuda proprietà, ovvero, ogni altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù) con la sola esclusione dei diritti reali di garanzia.-
Per quanto concerne il presupposto oggettivo di applicazione, la nuova disciplina si riferisce ai fabbricati già esistenti e censiti nel Catasto Fabbricati, cioè a dire alle cosiddette unità immobiliari urbane.-
Certa è quindi la non applicazione della normativa agli atti che hanno ad oggetto terreni.
Un primo problema balzato agli occhi degli interpreti è stabilire se applicare la definizione di edificio esistente dettata dal Testo Unico dell’Edilizia all’art. 31, comma 2 (si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente), o ricorrere alla disciplina codicistica di cui art. 2645 bis, ultimo comma (si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura).-
Da tali articoli è possibile evincere che in generale il legislatore per edificio esistente intenda il fabbricato di cui sia stato completato il rustico, comprensivo di mura perimetrali delle singole unità e della copertura: in poche parole il fabbricato suscettibile all’uso cui è destinato.-
In sintesi, sono quindi assoggettati alla normativa oggetto di commento:
i fabbricati “esistenti non ancora ultimati” cioè quei fabbricati realizzati “al rustico” per i quali sono necessarie le ultime opere di finitura al fine del rilascio del certificato di agibilità;
i fabbricati “esistenti ed ultimati” cioè quelli completati anche negli impianti e nelle finiture;
i fabbricati “esistenti ma non censibili al Catasto Fabbricati” in quanto non dispongono di autonomia funzionale e reddituale (unità collabenti, lastrici solari, unità in corso di definizione).-
Restano invece esclusi dall’ambito applicativo della nuova norma:
i fabbricati “non esistenti” cioè a dire quei fabbricati non ancora giunti al “rustico” che possono costituire oggetto valido di atti traslativi (vendite su carta) pur in assenza di accatastamento e di presentazione di planimetrie;
le unità immobiliari iscritte al Catasto Fabbricati ma che non possono ricondursi per le loro caratteristiche alla categoria dei fabbricarti (es. aree di corte scoperte).-
Altro problema è interpretare cosa il legislatore abbia inteso per unità immobiliare urbana.-
È necessario fare riferimento all’art. 8 del regio decreto 562/1939 (si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se utile ed atta a produrre un reddito proprio) e all’art. 2 del decreto ministeriale 28/1998 (l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale). (omissis) Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, perché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.-
Da tali definizioni si evince che secondo la disciplina fiscale le unità immobiliari urbane sono quelle che producono una rendita, un reddito catastale proprio.-
Si tratta di una categoria più ristretta rispetto a quella dei fabbricati esistenti, in quanto tra questi ultimi rientrano come già sopra detto le unità collabenti (costruzioni non abitabili o non agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture, indicati in catasto con la categoria F/2) e i lastrici solari (categoria F/5) non dotati di autonomia funzionale e reddituale.-
Tale incoerenza, che sembrerebbe emergere prima faciae, in verità è inesistente, poiché, come sarà detto specificamente infra, in generale tutti i fabbricati già esistenti devono essere identificati catastalmente mentre per le sole unità immobiliari urbane di tali fabbricati dovrà essere fatta menzione delle planimetrie depositate e della dichiarazione di conformità.-
Si discute l’applicazione della norma ai fabbricati rurali.-
Ad oggi ...

... continua