Intermediazione immobiliare: clausole vessatorie nella compravendita tramite agenzia.-

Intermediazione immobiliare: clausole vessatorie nella compravendita tramite agenzia


L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi, grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista dall'altra.-
Quest'ultimo – a differenza del consumatore – agisce nell'ambito della propria attività professionale o imprenditoriale, e la conoscenza della materia oggetto del contratto sarà superiore a quella del cliente.-Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compravendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.-Le clausole coinvolte sono:- irrevocabilità dell'incarico- penale in caso di recesso- esclusiva- foro competente per le controversieL'irrevocabilità dell'incaricoE' il primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente immobiliare.-Può essere inserita esclusivamente se valida per entrambi i contraenti cliente e mediatore.- L'irrevocabilità' a carico del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio, perchè potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente, non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi è il concreto rischio che – agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria – il contratto stesso rimanga privo di previsione di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per violazione dell'irrevocabilità.-Penale in caso di recessoÈ manifestamente eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all'attività conclusa dall'agente al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente non può dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca al mandato, poiché non ci sarebbe violazione contrattuale).-Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:- quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'è stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione del cliente;- e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi in cui il mediatore non può dimostrare l'esito favorevole e conclusivo della sua attività.-L'ordinamento stabilisce che la penale è esigibile solo se è previsto che il professionista – nel caso di sua inadempienza – debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.-L'esclusivaSecondo quanto consigliato dalla Camera di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Così si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la cla...

... continua