QUESITO N. 359: Può il condominio vietare ad un’agenzia immobiliare di apporre una vetrina secondaria per lo svolgimento della sua attività?

Quesito 358: Può il condominio vietare ad un’agenzia immobiliare di apporre una vetrina secondaria per lo svolgimento della sua attività?
Possibilità dell’agente immobiliare di richiedere in assemblea l’autorizzazione all’apposizione di vetrine e bacheche per fini pubblicitari e quorum necessario per la validità delle delibere.


Nell’esposizione del parere è vagliata preliminarmente la qualificazione giuridica dell’utilizzo fatto da parte del condomino della cosa comune onde verificarne la legittimità, quindi l’esistenza dei requisiti di validità della delibera assembleare che vieti l’apposizione di bacheche da parte dei condomini, infine le possibilità che l’ordinamento riconosce in capo allo stesso di sfruttare al meglio le facoltà d’utilizzazione degli spazi condominiali nel rispetto del diritto di ciascuno.-
La prima norma del codice presa in considerazione è l’art. 1102 a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.-
Un utilizzo più intenso della cosa comune che garantisca il pari uso da parte degli altri condomini trova un limite di carattere quantitativo e uno di carattere qualitativo; nel primo caso dovrà essere garantito agli altri l’esercizio potenziale delle stesse facoltà e diritti sulla cosa, nel secondo senso è negata al singolo condomino la possibilità di modificare unilateralmente la destinazione del bene comune.-
Anche la Suprema Corte è intervenuta per meglio chiarire i confini di tali delimitazioni; per la Cassazione la nozione di pari uso non va intesa nel senso di “identico”, altrimenti si andrebbe a vietare ingiustificatamente un uso più intenso da parte di un condomino a proprio esclusivo vantaggio, ma dovrà aversi riguardo all’uso potenziale che ognuno potrebbe fare in relazione al diritto di ciascuno, onde evitare che l’uso più intenso da parte di un condomino vada ad alterare il rapporto di equilibrio tra i contitolari.(Cass. Civ. Sez. II,9- 11-98 n. 11268).-
Ogni condominio può disciplinare l’uso delle parti comuni con un proprio regolamento interno, le clausole dello stesso potranno tendere non solo a statuire circa le modalità di esercizio del diritto sulle parti in comune da parte di ognuno, ma potranno anche incidere sui diritti dei singoli, in questo secondo caso però la statuizione dovrà avvenire tramite il consenso unanime di tutti i contitolari, non essendo sufficiente la semplice maggioranza secondo le regole ordinarie, questo perché alle clausole contrattuali è riconosciuta duplice natura, una contrattuale e una regolamentare, la statuizione sulla modalità d’uso delle parti comuni potrà effettuarsi mediante clausole regolamentari, ma l’ incidenza sui diritti e obblighi dei condomino, potrà considerarsi perfezionata solo mediante clausola contrattuale, quindi approvata per iscritto da ogni singolo condomino, il discrimen tra l’ altro è segnato dal contenuto della singola clausola, non dalla sua collocazione(Cass. Civ. Sez. .II. 854/97).-
Inoltre il regolamento contrattuale deve indicare espressamente le attività vietate che comprimono il diritto di proprietà e la tolleranza da parte dei condomini non comporta abrogazione della norma violata(Cass. 17893 /2009).-
Posto il regolamento l’assemblea provvede a norma degli artt. 1135 e 1136 c.c., tra le altre competenze, a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria, riparazioni straordinarie, e sulle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; sono definite innovazioni quelle modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale della cosa mutandone la destinazione originaria, mentre le modificazioni che rendano più comodo il godimento lasciando immutata la destinazione non possono definirsi innovazioni in senso stretto(Cass. Civ. Sez. II , 23-10-99 n. 11936 ).-
A questo punto può delinearsi il profilo disciplinare dell’attività svolta dall’agenzia immobiliare di cui sopra.-
L’apposizione di vetrine e bacheche...

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