Gli obblighi di informazione e responsabilità del mediatore immobiliare.-

Gli obblighi di informazione e responsabilità del mediatore immobiliare

Sommario: 1. L'iter giudiziario. 2. La qualificazione professionale del mediatore alla luce della legge n. 39/1989 e la portata dell'obbligo di corretta informazione.
1. L'iter giudiziario
In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda dell'acquirente condannando i venditori convenuti in solido al risarcimento del danno e la società mediatrice anche alla restituzione della somma percepita a titolo di provvigione, rilevando che il promissario acquirente non era stato posto nelle condizioni di conoscere con esattezza la reale situazione dell'immobile al momento del compromesso per colpa della società di intermediazione immobiliare che non aveva ottemperato compiutamente all'obbligo di informare il cliente del reale stato dell'immobile.
Il promissario acquirente, infatti, dopo avere contattato una società di intermediazione immobiliare, aveva sottoscritto una proposta di acquisto per un appartamento di proprietà di una coppia di coniugi fissando il prezzo nonché la data per la stipula del contratto preliminare e successivo definitivo. Alla conclusione dell'affare aveva corrisposto regolarmente ai mediatori la provvigione dovuta.
Solo in un momento successivo all'acquisto l'acquirente aveva scoperto che sull'immobile gravavano due ipoteche e che su di esso erano anche iscritti due pignoramenti, tanto da essere costretto a sopportare ulteriori spese al fine di evitare di subire l'esecuzione forzata dell'unità immobiliare.
A causa dei danni patrimoniali subiti, Tizio (acquirente) aveva citato in giudizio i venditori dell'immobile, nonché la società di intermediazione immobiliare per ottenere il risarcimento dei danni subiti, nonché la restituzione delle somme che si erano rese necessarie per estinguere le due procedure esecutive e alla somma sborsata a titolo di provvigione ritenendo, in particolare, che l'attività posta in essere dai mediatori fosse stata totalmente carente per non averlo messo in condizione di conoscere il reale stato giuridico del bene, o concordare altre condizioni meno gravose per lui, ovvero di non concludere l'affare.
Avverso la sentenza di primo grado la società di intermediazione immobiliare proponeva appello innanzi la Corte d'appello territorialmente competente la quale rigettava la domanda di Tizio ritenendo che fosse stato messo a conoscenza dal punto di vista giuridico del reale stato dell'immobile.
Avverso la sentenza della Corte di appello, Tizio proponeva ricorso per cassazione.
I giudici di legittimità accogliendo il ricorso hanno rinviato ad altra sezione della Corte d'appello, ritenendo fondati tutti i motivi di ricorso ed in particolare che l'obbligo del mediatore ex art. 1759 c.c. si estende anche a quelle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto con diverse condizioni e clausole.
2. La qualificazione professionale del mediatore alla luce della legge n. 39/1989 e la portata dell'obbligo di corretta informazione
La seconda sezione della Suprema Corte, cassando la sentenza della Corte di appello di Roma con rinvio, aggiunge un ulteriore tassello a quella che sembra essere "la storia infinita" sull'interpretazione dell'art. 1759 c.c., valutando ambito e portata dell'obbligo di informazione ivi contenuto e della responsabilità del mediatore per violazione dei doveri di diligenza correttezza professionale e di corretta informazione. Già, infatti, la terza sezione con altra pronuncia del gennaio del 2006 aveva contribuito a riflettere sul tema statuendo ancora che "il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge 39/1989", ma tuttavia ribadendo che il mediatore non è tenuto al compimento, senza uno specifico incarico ad hoc, di indagini di natura tecnico-giuridica (quali le visure catastali ed ipotecarie).-
È evidente che il dibattito dottrinale e giurisprudenziale sulla portata dell'obbligo più importante per il mediatore contemplato nell'art. 1759 c.c., tra l'altro applicabile solo ai mediatori professionali è destinato a non terminare. Nel corso del tempo, al riconoscimento della dignità professionale di questo soggetto, ha fatto seguito una visione più moderna di questa figura, che mira a garantire il rispetto da parte del medesimo di regole tecniche ed obblighi specifici e tipici della attività esercitata.
Pertanto, gli obblighi di diligenza e correttezza non sono più da intendersi come obblighi generici, ma si tratta di obblighi strettamente collegati alla tipologia della prestazione svolta ed estesi, quindi, alla valutazione della sua competenza professionale.
Tale qualificazione di certo è divenuta più pregnante in conseguenza anche della legge 39/1989 che ha definito i criteri per l'iscrizione nell'apposito albo dei mediatori conferendo un'impostazione più professionale alla figura del mediatore, abilitandolo a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare, senza facoltà di delega delle proprie funzioni, tant'è che l'esercizio della professione a mezzo di personale non iscritto all'albo può determinare la nullità del contratto di mediazione stesso.
L'estensione della portata dell'obbligo di comunicazione e di corretta informazione si è accentuata a partire dagli anni '90. Tuttavia, la giurisprudenza non è mai stata univoca e precisa sul tema e probabilmente è per questo che il contenzioso è divenuto sempre più ponderoso. Infatti, se da un lato le corti hanno costantemente affermato che il mediatore non è tenuto a compiere autonome indagini tecniche, dall'altro hanno sempre sostanzialmente ritenuto che il mediatore sia tenuto a raccogliere tutte le informazioni che possono ritenersi rilevanti ai fini della conclusione dell'affare.
In particolare, nella giurisprudenza della Suprema Corte non sembrano ancora del tutto chiariti i dubbi relativi all'effettivo ruolo del mediatore, e conseguentemente alla sua responsabilità, nella conclusione del contratto di compravendita.
La Suprema Corte, nel ripercorrere l'excursus storico della figura e nell'analizzare la nuova normativa del 1989, e buona parte della casistica sul tema, afferma con nettezza che tra le attività propedeutiche alla conclusione dell'affare oggi deve essere ricompresa anche la raccolta della documentazione e delle notizie utili a far sì che il contratto definitivo venga poi utilmente concluso.
Sembrerebbe una banalità o una prospettiva inevitabile, in realtà l'interpretazione dell'art. 1759 c.c., che nel caso di specie viene effettuata attraverso una lettura in combinato disposto con gli artt. 1175 e 1176 c.c., no...

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