QUESITO N. 363: Se è legittimo il comportamento dell’amministratore di richiedere al singolo condomino moroso l’onorario per l’invio del sollecito pagamento di rate condominiali scadute.-

Quesito 363: Se è legittimo il comportamento dell’amministratore di richiedere al singolo condomino moroso l’onorario per l’invio del sollecito pagamento di rate condominiali scadute.-

Negli edifici in condominio, i condomini devono farsi carico pro quota delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni, correlativamente al diritto di usarne e goderne.Si tratta di un’obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sui beni e sui servizi comuni. Il condòmino non può sottrarsi al contributo.
L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio.
In caso, pertanto di ritardo nel pagamento delle quote condominiali o di omissione dello stesso , risulterà legittimo un intervento da parte dell’amministratore di condominio volto ad ottenere il recupero delle somme in questione.
Può capitare che l’amministratore di condominio si veda rifiutare o ritardare per vari motivi il pagamento delle spese di gestione ordinaria e straordinaria. Egli ha l’obbligo di agire nei confronti dei condomini che non sono in regola con il pagamento dei contributi condominiali. Ai sensi dell’art. 1123 e seguenti del c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
L'Amministratore può chiedere al giudice l'ingiunzione di pagamento avverso i condomini morosi. L'ingiunzione non richiede necessariamente l'assistenza di un avvocato, l'invio di solleciti di pagamento o la convocazione dal giudice della controparte. Il titolo resta esecutivo, anche se la controparte presenta opposizione. In questo modo, il creditore può recuperare in tempi rapidi quanto dovuto e l'Amministratore avere copertura per le altre spese determinate dalla morosità (spese di sollecito, legali, ecc), permettendo ai condomini di anticipare al peggio somme limitate.
L'Amministratore può decidere di avvalersi di un avvocato per l'ingiunzione di pagamento, sebbene questo comporti un processo e non più un procedimento, con tempi e costi più alti, e la perdita della tutela speciale riservata ai condomini dall'art. 63.
Per quanto concerne invece il compenso dell’amministratore di condominio, la legge nulla dispone in relazione allo stesso, se non che rappresenta una competenza decisionale dell’assemblea.
Il problema, peraltro, non riguarda solo il fatto se il compenso sia o meno dovuto, controversia ormai da tempo superata dalla giurisprudenza nel senso che il mandato si debba presumere, in ogni caso, oneroso, ma anche se il compenso pattuito all’inizio della gestione debba ricomprendere o meno, ad esempio, i lavori straordinari e le assemblee straordinarie.
Il compenso all'amministratore normalmente viene pattuito nel contratto di conferimento del mandato; teoricamente esso potrebbe anche non essere determinato, pur rimanendo l'onerosità del mandato. In tal caso la determinazione avverrebbe ai sensi dell'art. 1709 c.c., sulla base di tariffe professionali, qualora amministratore risulti iscritto ad un albo (geometri, ingegneri, avvocati, commercialisti, etc.), ovvero secondo gli usi o secondo la determinazione da parte del Giudice. In questa ipotesi l'amministratore potrebbe pretendere il compenso per ogni tipo di mansione svolta e, qualora fosse iscritto ad un albo, potrebbe pretendere tale compenso oltre che per l'attività amministrativa ordinaria, anche per l'attività amministrativa straordinaria. Viceversa, nei casi in cui vi sia la determinazione del compenso, questa può avvenire in maniera analitica o forfettaria, nel primo caso predeterminandosi i costi di tutte le singole attività di amministrazione, (ordinarie e straordinarie), con l'indicazione specifica del compenso per ogni singolo atto, nel secondo caso prevedendosi il pagamento di una somma complessiva, senza distinzione di specifiche attività alle quali essa si riferisca. 
La logica di un amministratore professionista distingue tra attività di ordinaria e straordinaria amministrazione:- compenso per ordinaria amministrazione riguarda tutte le attività di rappresentanza legale del condominio, esecuzione delle delibere assembleari in materia ordinaria, predisposizione ed invio del rendiconto e del preventivo ordinario, disciplina uso delle cose comuni e delle prestazioni di servizi, tenuta e cura dei rapporti con la P.A., fornitori e dipendenti condominio, tenuta ed archiviazione dei documenti contabili, consultazione di tecnici e legali, richiesta preventivi, sottoscrizione ed aggiornamenti polizze, adempimenti fiscali connessi alle prestazioni ordinarie, privacy condominiale.- compensi per straordinaria amministrazione riguarda solleciti di pagamento, messa in mora, pratiche assicurative, richiesta di pareri scritti da parte di tecnici, avvocati, periti e giuristi, trattamento risarcimento danni, consultazioni per problemi di vicinato ed abbattimento alberature, autorizzazioni per certificati fiscali, iscrizioni e rinnovi certificati antincendio,riunioni consiglio del condominio, prestazioni aggiuntive direzione lavori ed assistenza in cantiere e predisposizione della modulistica e dei riparti per lavori straordinari a seguito di delibera assembleare, passaggio di consegne fra amministratori, predisposizione regolamento condominiale, revisione contabilità condominiale.
Ora, nei casi di determinazione forfettaria del compenso, non è lecito e consentito all’amministratore di pretendere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti, anche qualora egli dimostri di aver svolto attività di straordinaria amministrazione.Sul punto, chiarendo che l’onorario forfetizzato contenga anche eventuale gestione di attività eccedenti l’ordinaria amministrazione o di rilevante entità (su tutte, vedasi Trib. Genova, sentenza n. 1501/01); d’altro canto, l’amministratore-mandatario, qualora ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita, è sempre libero di recedere dal contratto.
Il problema da risolvere relativamente alla fattispecie in esame attiene alla legittimità della richiesta di compenso per il sollecito effettuato da parte dell’amministratore e la possibilità di attribuzione dello stesso a carico del condomino inadempiente.<...

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