Il diritto alla provvigione prima della conclusione dell’affare.-

Il diritto alla provvigione prima della conclusione dell’affare

La dottrina e la giurisprudenza si sono interrogate negli ultimi anni sulla possibilità che un agente immobiliare e/o un mediatore, regolarmente iscritto all’albo professionale, possa richiedere il pagamento della provvigione e se questa gli spetti qualora il promittente venditore od il promittente acquirente recedano anche, anzi soprattutto, senza un valido motivo.-
Da un’attenta lettura dell’art. 1755 c.c. si deduce che la provvigione spetti soltanto quando l’affare sia concluso, quindi solo quando la compravendita si sia conclusa con la stipula del contratto definitivo e/o, secondo alcune scuole di pensiero, con la traditio brevi manu dell’immobile de quo.-
Tale concetto è stato ribadito ed ulteriormente approfondito dalla S.C. con la sentenza n. 5080/98, stabilendo che l’affare tra le parti, messe in contatto tra loro dal mediatore, debba considerarsi concluso quando “..si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete rivendicazioni in via giudiziale o no..”.-
La massima de quo chiarisce che la provvigione spetti anche quando una delle parti in causa  venga sostituita, anche se “..la parte sostituita non è stata coinvolta nella ricerca e nella sostituzione del diverso contraente”, quindi nel caso in cui il compratore trovi un nuovo acquirente o si rivolga ad un altro mediatore oppure, come succede spesso, le parti promittenti decidano di stipulare il contratto all’insaputa del mediatore, cioè “privatamente”.-
È ovvio, in quest’ultimo caso, che se le parti messe in contatto dal mediatore, decidano, per ragioni meramente economiche etc., di addivenire al compromesso da sole, escludendo l’agente immobiliare, siano, in ogni caso, obbligate a saldargli la maturata provvigione.-
Infatti l’art. 1774 c.c. e relativa normativa speciale disciplinano come il contratto di mediazione sia un contratto trilaterale, anche se sarebbe più corretto qualificarlo come plurilaterale, cioè abbiamo un contratto tra il promittente venditore ed il mediatore/agente immobiliare, in cui quest’ultimo si impegna a pubblicizzare la vendita del bene alle condizioni proposte dal promittente venditore ed a procurare uno o più promittenti acquirenti dell’immobile de quo. Da parte sua il mediatore s’impegna ex art. 1756 c.c. a fornire tutte le informazioni utili sul bene oggetto di compravendita e sul suo proprietario al promettente acquirente. Entrambe le parti, del resto, s’impegnano a pagare la provvigione all’agente, che ha un valore proporzionale al valore del bene da compravendere e sarà pari ad una percentuale che la legge o, più semplicemente le tabelle approvate dalle locali Camere di commercio,  mantengono tra il 3% ed il 6%.-
A tale proposito si evidenziano due aspetti interessanti, cioè come parte della giurisprudenza, costante ed in via di affermazione, consideri vessatoria la clausola contenuta nel c.d. “contratto d’agenzia”, cioè in quel contratto in cui  un terzo s’impegna a vendere o ad acquistare un certo bene, analiticamente individuato, dietro un corrispettivo del 6%, od oltre, del prezzo di vendita del bene de quo a titolo di provvigione, e, perciò nulla, stabilendo questa percentuale in misura del 3% - tesi superata da quanto sopra esplicato.-
Altro aspetto interessante è il dovere d’informativa su tutti gli aspetti relativi al promittente venditore ed al bene d...

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