Il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.-

Il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza

Locazione – Uso non abitativo – Diniego di rinnovazione – Interpretazione estensiva
Corte di Cassazione, sent. 5 luglio 2010, n. 16647, Sez. III – Pres. Preden; Rel. Filadoro;
La norma di cui all’art. 29, comma 1, lett. c), della legge n. 392/1978, sul diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza nelle locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo, è suscettibile di interpretazione estensiva e a essa è riconducibile la fattispecie della realizzazione nell’area di sedime dell’immobile condotto in locazione di opere di urbanizzazione primaria (strade e parcheggi) da cedere ad amministrazione comunale, in forza di obbligo assunto nei confronti dell’ente pubblico dal proprietario e locatore dell’area stessa.


Nella vicenda culminata con la sentenza n. 16647/2010 della Cassazione, la S.C. ha confermato la sentenza della Corte di App. di Campobasso, la quale, accogliendo l’impugnazione proposta dalla locatrice avverso la decisione del Trib. di Isernia del 3 ottobre 2005, aveva dichiarato cessato alla prima scadenza contrattuale di sei anni un contratto di locazione di immobile a uso non abitativo, intercorrente tra le parti, in considerazione dell’obbligo della locatrice di realizzare nell’area di sedime del bene condotto in locazione alcune opere di urbanizzazione primaria (strade e parcheggi) da cedere alla competente amministrazione comunale.-
La società conduttrice aveva sostenuto, in ricorso, che i giudici della Corte molisana avevano fornito dell’art. 29, comma 1, lett. c), legge n. 392/1978, una interpretazione estensiva, non consentita, stante la tassatività delle ipotesi che legittimano la richiesta di rilascio dell’immobile locato alla prima scadenza contrattuale. La ricorrente aveva evidenziato come la conduttrice avesse assunto piuttosto un obbligo unilaterale di cedere in favore del Comune l’area dove insisteva l’immobile da essa condotto in locazione, per destinarla a parcheggi, in conformità alle indicazioni fornite dall’ente.
La Cassazione ha, però, disatteso le censure formulate dalla conduttrice ricorrente.
La Corte ha precisato che il carattere di tassatività della elencazione dei motivi di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, carattere, peraltro, espressamente enunciato nel penultimo comma dell’art. 29, legge n. 392/1978, non esclude affatto che essa possa essere interpretata estensivamente, essendone, invece, vietata la sola interpretazione analogica. È stato così richiamato il precedente costituito da Cass. n. 267/1989, che, in fattispecie simile, aveva affermato il seguente principio: «ai fini del recesso del locatore per i motivi indicati dalla legge n. 392/1978, art. 59, n. 4 – quando cioè intenda demolire o trasformare notevolmente l’immobile locato per eseguire nuove costruzioni – non è necessario che la nuova costruzione insista in tutto o in parte sulla stessa area dell’edificio da demolire, purché la demolizione sia imposta dalla realizzazione del nuovo progetto edilizio (nella specie, l’area occupata dall’immobile locato doveva essere destinata, secondo la concessione comunale, a verde pubblico, in conformità delle prescrizioni del piano regolatore)».
La sentenza in rassegna chiarisce anche che, nell’ipotesi prevista dall’art. 29, comma 1, lett. c), legge n. 392/1978, l’interesse pubblicistico alla realizzazione di un’opera pubblica deve considerarsi prevalente rispetto a quello del privato alla conservazione del bene locato.

Ricostruzione o ristrutturazione
Il locatore di immobile destinato a uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, alla luce dell’art. 29, commi 4 e 5, legge n. 392/1978, ha l’onere, a pena di nullità, di specificare analiticamente, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo, fra quelli tassativamente descritti nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell’intento dichiarato, nonché il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile agli usi indicati, presidiato dalla sanzione del ripristino contrattuale di cui al successivo art. 31.
Alla nullità del diniego di rinnovazione alla prima scadenza per omessa specificazione del motivo, prevista dall’art. 29, comma 4, legge n. 392/1978, viene attribuito carattere assoluto; essa è, pertanto, rilevabile d’ufficio, come dallo stesso locatore, laddove quest’ultimo deduca che dall’incertezza sulla validità di tale disdetta gli derivi un danno giuridicamente rilevante (Cass. n. 15590/2007).
A norma de...

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