Mediazione immobiliare: sì alla provvigione anche se le parti modificano il contratto.-
Mediazione immobiliare: sì alla provvigione anche se le parti modificano il contratto.-
Negli ultimi anni, il mercato degli immobili ha assistito alla crescita esponenziale delle società di intermediazione immobiliare (volgarmente agenzie immobiliari), divenute ormai il mezzo più veloce e sicuro per fare affari con il mattone. La naturale conseguenza, è l’aumento delle liti aventi ad oggetto i compensi previsti nel contratto sottoscritto tra il venditore ed il mediatore, ossia il contratto di intermediazione immobiliare.- L’attività del mediatore consiste nel mettere in contatto l’offerta con la domanda, “intercedendo” tra il venditore e l’acquirente e cercando di conseguire l’obiettivo previsto: solo a seguito del raggiungimento di tale obiettivo si sostanzierà il diritto al compenso del mediatore (artt. 1754 e 1755 c.c.).- Risulta di palmare evidenza, pertanto, quanto sia importante per il venditore avere la consapevolezza di qual è l’obiettivo che deve conseguire il mediatore per ottenere il diritto al compenso.- Il tema del diritto al compenso è affrontato della sentenza n. 22273 del 2010, emessa della terza Sezione Civile della Corte di Cassazione qui in commento.- Nella fattispecie, il venditore di un immobile aveva esperito il ricorso in Cassazione avverso un sentenza di secondo grado che lo condannava a pagare il compenso al mediatore, in un caso in cui l’immobile era stato venduto all’acquirente presentatogli dal mediatore, ma con un contratto diverso dal preliminare sottoscritto grazie all’agenzia immobiliare.- Nel motivare la sua decisione, la Cassazione ha ricordato che il contratto di intermediazione prevede una provvigione per il mediatore a seguito della conclusione dell’affare che, avuto riguardo all’indole del contratto, ben può essere individuato dalle parti nella stipula di un preliminare, senza tener conto del successivo contegno contrattuale delle parti.- I giudici della Suprema Corte hanno quindi affermato che il mediatore ha diritto alla provvigione in tutti i casi in cui le parti, grazie alla sua attività, hanno concluso un affare, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse hanno deciso di modificare i termini dell'accordo già sottoscritto, approdando ad un contratto di compravendita definitivo diverso da quello che sarebbe disceso dall’iniziale contratto preliminare.- La sentenza, in perfetta coerenza con la giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di provvigione del mediatore, offre un chiaro monito alle parti di quanto sia importante prestare attenzione non solo alle clausole del contratto di compravendita ma anche a quelle del contratto di mediazione sottoscritto con l’agenzia immobiliare che, troppo spesso, viene ignorato.
Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza n. 2273 del 2/11/2010
Testo della sentenza SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.- Nel 1996 l' A.I.P. s.r.l. convenne in giudizio V.B. chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire 39.000.000, "oltre rivalutazione ed interessi", che affermò dovutale quale provvigione mediatoria in relazione alla conclusione di un preliminare di compravendita di un immobile che, grazie al suo intervento, il (***) il convenuto aveva proposto di acquistare dalla venditrice C. s.r.l, che aveva accettato la proposta con missiva raccomandata del (***), ricevuta dal V. il giorno successivo. Il convenuto resistette, assumendo che il contratto definitivo non era stato concluso per non essersi realizzate le condizioni cui la stipulazione era subordinata. Con sentenza n. 296/03 il tribunale di Chiavari condannò il V. al pagamento di euro 20.142,82, oltre alla rivalutazione ed agli interessi legali. Entrambe le parti appellarono. 2.- Con sentenza n. 83 del 2005 la corte d'appello di Genova, in parziale riforma di quella di primo grado, ha escluso la rivalutazione monetaria dell'importo, confermando per il resto la decisione del tribunale. 3.- Ricorre per cassazione il V. , affidandosi ad un unico motivo illustrato anche da memoria. Resiste con controricorso l'Agenzia Immobiliare, che propone anche ricorso incidentale fondato su tre motivi, due dei quali condizionati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- I ricorsi vanno riuniti in quanto proposti avverso la stessa sentenza. 2.- Il ricorrente principale su duole, deducendo violazione a falsa applicazione degli articoli 1326 e 1755 c.c. nonché ogni tipo di vizio della motivazione (al contempo indicata come omessa, insufficiente e contraddittoria) su un punto decisivo, che la corte d'appello abbia dato rilievo alla sola lettera di accettazione spedita da C. s.r.l. al promettente acquirente V. il (***), senza considerare che, in calce alla proposta di acquisto del V. , il legale rappresentante di C. s.r.l. aveva, l'11 luglio precedente, scritto testualmente "va bene nello spirito, ma da definire meglio al momento del compr***. Non v'era stata, dunque, uniformità tra proposta ed accettazione ed il contratto non s'era concluso. D'altronde, non potevano essere elisi gli effetti della dichiarazione di C. dell'(***), neppure espressamente revocata nella successiva dichiarazione del 13 luglio; e, comunque, in tale seconda dichiarazione si faceva riferimento alla variante della piscina (come richiesta dal V. ) ed all'accesso pedonale all'immobile, con riserva di portare a conoscenza del V. le decisioni degli organi comunali competenti e di trovare le soluzioni più...
... continua