Certificazione energetica: le novità per gli immobili.-

Certificazione energetica: le novità per gli immobili


Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2001 ha apportato numerose novità in tema di certificazione; infatti, oltre a modificare, se pur parzialmente, alcune previsioni riguardanti il rendimento energetico, vengono anticipati alcuni obblighi previsti dalla nuova direttiva europea n. 31/2010. Ma vediamo quali sono le principali novelle introdotte.
Lo scorso 29 marzo è entrato in vigore il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 - “Attuazione della dir. n. 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle dir. n. 2001/77/CE e n. 2003/30/CE” - che, oltre a disporre norme attuative per l'energia prodotta da fonti rinnovabili e fissare le quote di energia rinnovabile obbligatorie per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni, ha apportato alcune novità anche in materia di certificazione energetica. Vengono, infatti, parzialmente modificate alcune previsioni del D.Lgs. 192/05 riguardanti il rendimento energetico in edilizia e vengono anticipati degli obblighi previsti dalla nuova direttiva europea n. 31/2010 [1]. Ai sensi del nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, nei contratti di compravendita o di locazione, va inserita una clausola con la quale l'acquirente, nonché il conduttore, attesta di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica dell'immobile che va ad acquistare o locare. Per i contratti di locazione, la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell'Attestato di certificazione energetica (ACE); si tratta degli immobili di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55% (riquadro 1).
Secondo le indicazioni del Consiglio nazionale del notariato, il mancato inserimento di questa clausola nel contratto di compravendita o locazione non determina, al momento, la nullità del contratto. Resta beninteso che, dato che la nuova norma, ovviamente, non consente più “deroghe consensuali” alla consegna della documentazione sull'efficienza energetica, le compravendite di immobili d'ora in avanti presupporranno, in linea di principio, che ogni fabbricato ne sia dotato e che l'acquirente abbia ricevuto la documentazione.

RIQUADRO 1
La clausola attestante il ricevimento, da parte dell'acquirente/conduttore, della certificazione relativa all'immobile- Le parti non possono più convenire di dispensare il venditore dalla consegna della documentazione relativa alla certificazione energetica dell'immobile.- Nel caso di mancato inserimento nel contratto di compravendita o locazione della clausola attestante il ricevimento, da parte dell'acquirente/conduttore, della certificazione relativa all'immobile, lo stesso contratto non è nullo.- L'obbligo di consegna della certificazione non riguarda solo la compravendita e la locazione, ma anche la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredità (o di aziende, ma nelle quali siano comprese unità immobiliari con obbligo di dotazione).- L'informazione esaustiva all'acquirente può anche effettuarsi tramite “autodichiarazione” (contenuta nell'atto notarile o in un documento separato) nelle sole regioni che non abbiano già legiferato in materia.- Laddove vi siano legislazioni regionali che prevedano casi particolari esenti dalla certificazione, non vi è alcun obbligo di consegna della documentazione (per esempio, vendita di quote di comproprietà o edifici quali box, cantine, autorimesse o depositi che non prevedano consumi energetici).- Sono abilitati “i tecnici operanti sia in veste di dipendente di enti e organismi pubblici o di società di servizi (pubbliche o private), che di professionista libero o associato, iscritti ai relativi ordini e collegi professionali, e abilitati all'esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici e impianti, asserviti agli edifici stessi, nell'ambito delle competenze a essi attribuite dalla legislazione vigente”.
Annunci immobiliari
Il decreto, inoltre, prevede che - dal 1° gennaio 2012 - tutti gli annunci immobiliari (di vendita o di locazione) dovranno riportare l'indice di prestazione energetica, che è specificato nello stesso attestato di certificazione, non solo dell'intero immobile, ma anche della singola unità abitativa (una scelta in linea con la recente direttiva dell'Unione Europea n. 31/2010, che prevede precise indicazioni sulle prestazioni di edifici e abitazioni nelle compravendite).
Quest'obbligo consente all'acquirente di prendere visione delle prestazioni energetiche dell'immobile sin dalle fasi preliminari della compravendita e giungere, quindi, a una scelta consapevole in fase di acquisto e non limitarsi soltanto a prenderne visione in un certificato allegato al rogito ad acquisto già avvenuto.
In quest'ambito entrano in gioco le regioni.
Lo Stato, infatti, resta competente in materia di contratti, e quindi della loro forma, del loro contenuto, dei vizi e delle sanzioni, mentre gli enti locali hanno competenze in materia di rilascio delle certificazioni energetiche, quindi è a loro che spetta regolare le modalità per l'attribuzione.
Il problema è che vi sono regioni prive di una propria disciplina, per le quali trova attuazione la sola normativa statale, il D.M. 26 giugno 2009, secondo cui i proprietari di edifici che presentano una qualità energetica scadente (classe G) possono rispettare la legge e quindi mantenere la garanzia di una corretta informazione dell'acquirente, indicando semplicemente che quell'edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione energetica sono molto alti [2].
Per le regioni che hanno già delle leggi sul tema della certificazione energetica, si continuerà ad applicare la legislazione regionale, così come fatto fino a ora; laddove vi sia l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione al rogito (per esempio riquadro 2).

RIQUADRO 2 I percorsi differenziati tra le regioni
Regioni dotate di una propria disciplina- Si continua ad applicare la legislazione regionale.- Laddove vi è già l'o...

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