Immobili da costruire: se la tutela prevista si applica anche quando l’immobile è solo un progetto.-
Immobili da costruire: se la tutela prevista si applica anche quando l’immobile è solo un progetto
La suprema Corte è stata investita del caso riguardante il rigetto di pronuncia costitutiva, emesso dalla Corte di Appello di Milano, di un preliminare di acquisto di area edificabile, nonché di permuta parziale di porzione immobiliare da costruirsi su detto terreno.
La II sezione della Cassazione ha ritenuto non estendibile l’art. 1 del D.lgs. 122/05, agli immobili promessi in vendita sulla carta, e non ancora realizzati, in quanto tale norma è molto chiara e si riferisce ad immobili da costruire che si trovano in uno stato di costruzione come quella della fase edificatoria, e cioè dopo la richiesta del permesso di costruire, o quella della fase finale che prevede la richiesta del certificato di agibilità.
Pertanto vengono esclusi i contratti aventi ad oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta”, cioè che si trovano in fase di progettazione.-
Si crea così un paradosso che esclude dall’applicazione del decreto il promissario acquirente di immobili solo progettati, in un ambito dove il rischio dell’acquirente è ancora più accentuato.-
MASSIMA:
«È nullo il contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire a causa della mancata indicazione, nel contratto stesso, degli estremi del titolo che abilita a costruire o della sua richiesta, in violazione del D.Lgs. n. 122/2005. Quest'ultima normativa introduce nuovi strumenti di tutela a favore di chi stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, tra i quali la prescrizione di una serie di contenuti necessari del contratto.
Sono da ritenersi immobili da costruire, in base a tale normativa, tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità. Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale dunque esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto "sulla carta", ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente».
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 10 marzo 2011, n. 5749 Svolgimento del processo
1. - Nel giudizio per l'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., del preliminare, sottoscritto in data 11 agosto 2006, di vendita di un terreno edificabile con sovrastante corpo accessorio sito in (OMISSIS) e di parziale permuta, per tale immobile promesso in vendita, di porzioni immobiliari da costruire sullo stesso terreno, promosso dalla impresa edile Cocchetti s.r.l., promissaria acquirente del terreno edificabile, nei confronti dei promittenti venditori M.A., R.C. e S. R.A.M., il Tribunale di Monza, con sentenza in data 19 marzo 2008, ha rigettato la domanda di pronuncia costitutiva e dichiarato la nullità del contratto, per violazione del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 2 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), a causa del mancato rilascio della fideiussione da parte della società costruttrice.
2. - La Corte d'appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 17 dicembre 2009, ha rigettato il gravame esperito dalla s.r.l. Cocchetti, dichiarando la nullità del contratto preliminare per una ragione diversa da quella ravvisata dal primo giudice.
La Corte territoriale ha ritenuto sussistente la violazione, non del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2 bensì dello stesso decreto, art. 6, comma 1, lett. i), (disposizione anch'essa invocata, sia in primo grado che in appello, dalla difesa dei promittenti venditori), a causa della mancata indicazione, nel contratto preliminare, degli estremi del titolo che abilitava a costruire o della sua richiesta, ed ha ritenuto quest'ultima disposizione applicabile anche al contratto preliminare «avente ad oggetto un immobile sulla carta.
Dalla lettura del contratto preliminare dell'11 agosto 2006 - afferma la sentenza della Corte di Milano - è dato evincere ... che a tale data sicuramente il permesso di costruire non era stato richiesto e, dunque, ha errato il primo giudice quando ha accolto la prima eccezione di nullità del contratto preliminare sollevata dai convenuti tempestivamente in sede di comparsa di risposta. Avrebbe dovuto, invece, accogliere la seconda eccezione, pregiudiziale al merito, quella di nullità del contratto preliminare per violazione del D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 6 la quale, riproposta tale e quale nel presente giudizio dalla difesa degli appellati, deve ora essere accolta.
3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la s.r.l.
Cocchetti ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 marzo 2010, sulla base di un motivo.
Gli intimati hanno resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1. - Nel denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al D.Lgs. n. 122 del 2005, artt. 1, 2 e 6 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), nonchè motivazione insufficiente su un punto decisivo, in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la società ricorrente, con l'unico mezzo, si duole che l'art. 6 del citato D.Lgs. sia stato applicato oltre il suo ambito di operatività. Si sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d'appello, la speciale normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in tanto opera, in quanto sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. La Corte territoriale avrebbe trascurato di considerare la peculiarità della fattispecie in esame, caratterizzata dal fatto che la società costruttrice, promittente la cessione dei due appartamenti, non era proprietaria dell'area edificabile, essendo questa, a sua volta, oggetto della promessa di cessione sancita dal preliminare. Ad avviso della ricorrente, la speciale previsione normativa sarebbe applicabile solo al costruttore che, proprietario dell'area da edificare, abbia già progettato la costruzione e, essendovi legittimato, abbia chiesto il permesso di costruire, sostenendo i relativi oneri e ricercando gli eventuali acquirenti. Non sarebbe, invece, applicabile al futuro acquirente dell'area da edificare che debba ancora acquisirla e raggiungere l'accordo con i cedenti sulle condizioni di contratto, in vista della quale non sarebbe ipotizzabile che egli possa o debba attivarsi chiedendo il permesso di costruire.
2. - Il motivo è fondato.
2.1. - Il D.Lgs. n. 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.
A tal fine, il legislatore delegato, tra l'altro: (a) mette a disposizione (artt. 2, 3 e 4) gli strumenti negoziali accessori della garanzia fideiussoria e dell'assicurazione, resi obbligatori per preservare le ragioni dell'acquirente nei casi, rispettivamente, di crisi dell'imprenditore e di danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell'immobile; (b) prescrive (art. 6) una serie di contenuti necessari del contratto; (c) riconosce (art. 9), a favore dell'acquirente che sia già entrato nel possesso dell'immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di un parente di primo grado, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, un diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, in precedenza negoziato, che venga fatto oggetto di vendita forzata; (d) limita (art. 10) l'ambito di esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare in relazione agli atti di alienazione di immobili da costruire nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall'acquisto o dall'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.
2.2. - Il perimetro di applicazione della nuova disciplina di tutela introdotta dal D.Lgs. n. 122 del 2005 si trova delineato nell'art. 1.
Per quello che qui rileva, gli acquisti protetti - ai quali si applicano le regole sopra indicate - sono quelli aventi ad oggetto immobili da costruire, per tali intendendosi (art. 1, comma 1, lett. d) gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
In base alla definizione fornita dal decreto legislativo, possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o (ricorrendo le condizioni di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio, ai sensi dell'art. 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall'ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell'intervento).
Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto "sulla carta", ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente.
2.3. - Tale è, appunto, la situazione verificatasi nel caso di specie.
Come risulta dagli atti di causa, M.A., R.C. e S.R.A.M. hanno "promesso di vendere" all'impresa edile s.r.l. Rocchetti un terreno edificabile, con soprastante corpo accessorio, e la parte promissaria acquirente si è impegnata a realizzare e a cedere ai promittenti venditori, in permuta parziale, due appartamenti del progettato edificio da costruire (un bilocale composto da soggiorno - cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con portici e giardino privato con accesso indipendente; altro bilocale composto da soggiorno - cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con relativo sottotetto, cantina e ...
... continua