QUESITO N. 385: Certificato di abitabilità e immobile abusivo: se il promittente acquirente può contestare l’abusività dell’immobile pur in presenza del certificato di abitabilità.-

Quesito n. 383: Certificato di abitabilità e immobile abusivo: se il promittente acquirente può contestare l’abusività dell’immobile pur in presenza del certificato di abitabilità.-

Il quesito proposto verte in materia di preliminare di vendita di un’unità abitativa.
Tizio, promittente venditore, al momento della sottoscrizione di suddetto preliminare, fornisce a Caio, promittente acquirente, la documentazione inerente l’immobile oggetto della vendita, quali atto di provenienza, visure e piantine catastali, nonché il certificato di agibilità e abitabilità.
Successivamente alla stipula del preliminare, Caio contesta la vendibilità dell’immobile in quanto esso è stato, in precedenza, acquistato da Tizio da una ditta costruttrice che lo ha realizzato trasformando un porticato in civile abitazione, agendo in virtù di una concessione edilizia e successiva DIA. Caio, infatti, sostenendo che tale trasformazione non poteva avvenire con semplice DIA, ritiene che l’immobile realizzato sia abusivo e chiede, pertanto, la risoluzione del preliminare di vendita stipulato con Tizio.
Per rispondere al quesito se sia o meno possibile contestare il merito della trasformazione nonostante ci si trovi in presenza del predetto certificato di agibilità e abitabilità, occorre risalire ai presupposti su cui si fonda il suo rilascio, disciplinato dagli artt. 24, 25 e 26 del Testo unico dell’Edilizia.In attuazione della L. n. 59/1997 (Bassanini), l'art. 24 del citato Testo Unico riconduce ad unità i termini 'agibilità’ e 'abitabilità’, demandando al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale la certificazione degli interventi finalizzati a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), nonché interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni d'igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico. L'accertamento cui sarebbe finalizzata la certificazione, dunque, prescinde dalla qualificazione giuridica dell'intervento (che sia restauro, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo ecc.), attenendo piuttosto la qualità/entità dell'intervento stesso e le connessioni di questo rispetto alle condizioni di salubrità della costruzione o di parti d'essa (per il procedimento di rilascio del certificato di agibilità vedi art. 25 D.P.R. 380/2001).
Secondo un'interpretazione maggioritaria, tuttavia, la valutazione in oggetto deve essere finalizzata essenzialmente alla tutela dell'igiene dei fabbricati e dei relativi servizi, riconoscendo la necessità del previo accertamento della conformità delle opere al progetto approvato, ma ritenendo che tale prescrizione debba interpretarsi, ai fini dell'uso dell'edificio, in un senso di non mera ottemperanza urbanistica. Il parametro per la valutazione d'agibilità, per quanto attinente l'idoneità della costruzione ad essere occupata o frequentata da persone, sarebbe quello della salubrità della stessa. L’anomalia riscontrata da ...

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