QUESITO N. 386: Nel caso il mediatore immobiliare favorisca una compravendita con un acquirente che aveva visto per la prima volta l’immobile con altra agenzia, a chi e in che misura spetteranno le provvigioni?
Quesito n. 386: Nel caso il mediatore immobiliare favorisca una compravendita con un acquirente che aveva visto per la prima volta l’immobile con altra agenzia, a chi e in che misura spetteranno le provvigioni?
Il diritto del mediatore alla provvigione matura se sussiste un rapporto di mediazione fra intermediario e parti rispetto a un determinato affare, se quest’ultimo viene concluso, se la conclusione possa in qualche modo ricondursi all’attività dell’intermediario, cioè se tra l’opera del mediatore e la conclusione dell’affare sussiste un nesso di causalità.
Né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione 39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass., sent. n. 3437 dell’8 marzo 2002).
La regola, piuttosto, è nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto
prevede espressamente l’art. 1758 cod. civ., il quale stabilisce che, se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Il diritto alla divisione della provvigione può certamente sorgere quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass., sent. n. 3437 dell’8
marzo 2002; n. 8443 del 21 giugno 2000 e n. 1564 del 13 febbraio 1998).
Si sottolinea poi giurisprudenza più recente secondo cui: “Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.” ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=1215874%26" Cassazione civile, sez. III, 08/07/2010, n. 16157), nonché HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=784754%26" Cassazione civile, sez. III, 24/01/2007, n. 1507, secondo cui : “In tema di mediazione, quando l'affare sia concluso con l'intervento di più mediatori (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell'art. 1758 c.c., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato l'applicabilità dell'art. 1758 c.c. poiché i due mediatori avevano agito l'uno all'insaputa dell'altro, non cooperando di comune intesa fra di loro, né giovandosi ciascuno dell'attività dell'altro per la conclusione dell'affare).”
Infine si cita testualmente HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=10%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=611785%26" Tribunale Savona, 18/08/2005 che così recita: “ Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge - a norma dell’art. 1758 c.c. - non soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché uno di essi si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi da parte sua ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obbiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare.”
In ogni caso l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non costituisce un comportamento concludente volto a revocare automaticamente l’incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, l’obbligo del cliente di pagare una quota della provvigione a ciascuno degli intermediari (Cass., sent. n. 3437/2002).
Nell’ipotesi di intervento ...
... continua