Mediazione immobiliare: se l’accettazione della proposta di acquisto deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga.-

Mediazione immobiliare: se l’accettazione della proposta di acquisto deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga.



CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 12 luglio 2011, n.15293

MASSIMA

1. Il regime di conclusione del contratto mediante scambio inter absentes di proposta ed accettazione si articola in due varianti, quella della conoscenza (art. 1326, primo comma, cod. civ.) e quella della ricezione (art. 1335 cod. civ.).2. Nei contratti formali, l'accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga.3. Nella disciplina dettata dal codice civile, il momento conclusivo del vincolo contrattuale è quello (ex art. 1326, primo comma) in cui colui che ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, avendo il legislatore dettato una norma (l'art. 1335 cod. civ.) che stabilisce una presunzione di conoscenza (con l'arrivo dell'accettazione all'indirizzo del destinatario, cioè al luogo più idoneo per la ricezione) che si aggiunge, ma non esclude altri modi di conoscenza.4. Il principio della cognizione che vige nella conclusione del contratto richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque (sempre che le due dichiarazioni siano redatte per iscritto).

CASUS DECISUS

L. C. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Genova E. M. , esponendo di avere svolto, in favore della convenuta, attività di mediazione in suo favore per l'acquisto di un immobile per il quale la M. aveva formulato, in data 16 febbraio 1999, proposta irrevocabile di acquisto che la venditrice, G.A. , aveva tempestivamente accettato in data 19 febbraio 1999. Poiché la M. si era poi, senza alcun motivo, rifiutata di stipulare il contratto, allegando ingiustificatamente di non avere avuto tempestiva comunicazione dell'accettazione, l'attrice chiedeva che la convenuta venisse condannata al risarcimento del danno che con il proprio indebito comportamento aveva cagionato, nella misura pari alle provvigioni che la C. avrebbe lucrato dalle parti della vendita, ove il contratto fosse stato concluso. In subordine, sosteneva l'esistenza di una responsabilità, in capo alla M., di natura precontrattuale, e ne chiedeva il risarcimento del danno secondo equità. Si costituiva la M. , resistendo. Deduceva che nessuna comunicazione le era pervenuta dell’accettazione da parte della venditrice nel periodo di vigore della proposta contrattuale. In via riconvenzionale chiedeva la condanna della convenuta alla restituzione della somma di lire 10.000.000, così come dall’assegno che aveva consegnato alla C. a titolo di caparra per l'affare in questione.
2. - Il Tribunale di Genova, con sentenza del 27 gennaio 2003, sul presupposto che l'accettazione era stata ritualmente comunicata alla M. e che il vincolo negoziale tra le parti si era concluso, riconosceva all’attrice, a titolo di provvigione da parte dell'acquirente, la somma di Euro 17.043,08, oltre accessori, ed ulteriormente affermava il diritto della venditrice – terza chiamata in causa – di trattenere la caparra corrispostale dalla convenuta.
3. - La Corte d'appello di Genova, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 25 maggio 2005, in riforma della decisione di primo grado, ha respinto la domanda di C. e di G.. La Corte territoriale ha premesso che, seppure la comunicazione dell'accettazione non richiede, in sé, la forma scritta, essa deve tuttavia possedere un grado di certezza riferito a tutte le circostanze salienti, tale da consentire il valido incontro delle manifestazioni di volontà negoziale provenienti dai paciscenti. Ha, quindi, riconosciuto che nessuna valida accettazione della proposta pervenne alla proponente nel termine di efficacia prestabilito, perché occorreva che la manifestazione di volontà fosse resa con una modalità di comunicazione tale da attribuire certezza al destinatario, sia sul recepimento integrale ed incondizionato della propria manifestazione di volontà, in tutte le sue previsioni, sia sulla provenienza della relativa dichiarazione, specificamente dal soggetto a tanto legittimato. Ciò - ha sottolineato conclusivamente la Corte del gravame - "non può essere garantito dalla comunicazione telefonica". "Pure ritenendo che realmente la comunicazione telefonica con la M. sia stata effettuata..., ben avrebbe potuto la C. riferire alla proponente, non della compiuta e definitiva accettazione della venditrice, bensì su circostanze non integranti un consenso, puntuale e completo su tutti gli elementi salienti, e così, esemplificativamente quanto alla mera intenzione, o propensione della venditrice ad accettare, o di una accettazione contenente modificazioni a quanto indicato dalla M. , e così tale da trasformare l'accettazione in una nuova proposta, a sua volta necessitante di una accettazione da parte della destinataria".
4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la C. ha proposto ricorso, con atto notificato il 17 novembre 2005. La M. ha resistito con controricorso, mentre l'altra intimata non ha svolto attività difensiva in questa sede. In prossimità dell'udienza entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 12 luglio 2011, n.15293 - Pres. Triola – est. Giusti

Considerato in diritto

1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell'art. 1326 cod. civ., in relazione agli artt. 1335, 1350 e 1351 cod. civ.)...

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