Responsabilità dell’agente immobiliare in caso di vendita di immobile irregolare.-

Responsabilità dell’agente immobiliare in caso di vendita di immobile irregolare


Tra i contratti di alienazione diretti a realizzare uno scambio di beni, vi è la compravendita (artt. 1470-1547 c.c.); contratto consensuale, traslativo, a titolo oneroso, e a prestazioni corrispettive.Seguendo la terminologia del codice (art. 1376 c.c.), deve dirsi che la vendita è contratto ad effetti reali. L'effetto traslativo, di norma, è immediato.  L'accordo delle parti, segna il momento in cui, il contratto si perfeziona.La vendita di cosa giuridicamente irregolare può tradursi in una incommerciabilità del bene, con conseguente nullità della vendita. Nelle vendite immobiliari frequenti sono i casi di aliud pro alio. Con l'introduzione dell'art. 17 e dell'art. 40 della legge n. 47/1985, le vendite di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulle per incommerciabilità del bene. Il sistema positivo conosce: 1. vizi della cosa (art. 1490 c.c.);2. mancanza delle qualità promesse (art. 1497 c.c.);3. mancanza delle qualità essenziali per l'uso cui la cosa è destinata (art. 1497 c.c);4. cattivo funzionamento del bene (art. 1512 c.c.).La protezione del compratore, nella garanzia per vizi, si realizza attraverso una serie di rimedi che, come emerge dagli artt. 1492, 1493 e 1494 c.c, sono costituiti dalla:A. risoluzione del contatto (azione c.d. redibitoria),;B. dalla riduzione del prezzo (azione c.d. estimatoria o quanti minoris); C. dal risarcimento del danno.Attraverso l'affermazione di responsabilità si ottengono i risultati che si conseguirebbero se il contratto prevedesse una clausola espressa di garanzia.
Ricordiamo:a) Responsabilità durante le trattative per violazione di obblighi di informazione su circostanze fondamentali per il buon esito della trattativa (culpa in contrahendo);b) Responsabilità durante l'esecuzione di un contratto per violazione, di doveri di correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.);c) Responsabilità extracontrattuale .La disciplina dell'offerta con messaggi pubblicitari dal punto di vista della comunicazione pubblicitaria si trova nel d. m. 581, artt. 10 e 11, mentre quella dei contratti stipulati a seguito di tali offerte è data del d.lgs. 15 gennaio 1992, n. 50.Sotto il profilo della loro incidenza sulla formazione del contratto criterio determinante diviene quello della quantità e qualità di informazioni trasmesse.Il fenomeno della pubblicità commerciale come strumento di promozione del prodotto assolve quindi a funzione persuasiva ed informativa con annessa responsabilità nel caso di informazioni non veritiere.Una distinzione importante è quella fra offerta al pubblico e promessa al pubblico.Quest'ultima consiste, in quella dichiarazione con la quale un soggetto, «rivolgendosi al pubblico, promette una prestazione a favore di chi si trovi in una determinata situazione o compia una determinata azione», con la conseguenza che il promittente «è vincolato dalla promessa non appena questa è resa pubblica» (art. 1989, 1° co., c.c).Mentre l'offerta al pubblico, «quando contiene gli estremi essenziali del contratto alla cui conclusione è diretta, vale come proposta, salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi» (art. 1336, 1° co., c.c).Sotto il profilo del contenuto una prima distinzione si impone tra offerta al pubblico ed invito ad offrire. In proposito è lo stesso art. 1336 c.c. a richiedere che l'offerta al pubblico contenga «gli estremi essenziali del contratto alla cui conclusione è diretta».Dunque, solo in presenza di tutti gli elementi per la conclusione del contratto si dovrà riscontrare un'offerta, altrimenti si tratterà di un invito ad offrire.Così, in giurisprudenza si è ritenuto che un annuncio economico su di un giornale, relativo alla disponibilità di un appartamento, in quanto «mancante di tutti gli elementi del futuro contratto», non fosse qualificabile come offerta al pubblico dell'appartamento stesso.La disciplina della mediazione, collocata nel Titolo III del Libro IV, si limita a descrivere i caratteri negoziali dell'istituto, lasciando poi alle leggi speciali il compito di disciplinare la mediazione professionale.La legge n. 39 del 1989 ha spazzato via le tradizionali categorie del mediatore occasionale, di quello professionale e di quello iscritto nei ruoli speciali.L'unica categoria riconosciuta e disciplinata è quella dell'agente di affari in mediazione che ricomprende gli agenti immobiliari, quelli merceologici e gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, tra i quali rientrano anche coloro che, in modo occasionale o discontinuo, svolgono su mandato a titolo oneroso attività per le conclusioni di affari relativi ad immobili o aziende.La novità normativa di maggior peso sta dunque nel ritenere inammissibile la figura del mediatore occasionale.Sono tenuti tutti all'iscrizione nei ruoli istituiti presso ciascuna Camera di commercio non solo coloro che, quale che sia la specie di mediazione esercitata, svolgono professionalmente l'attività interpositrice, ma anche coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione in modo discontinuo od occasionale.La mancata iscrizione nei ruoli istituiti presso le Camere di commercio impedisce al mediatore professionale o occasionale di rivendicare il diritto alla provvigione (art. 6).Inoltre chiunque eserciti l'attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma di denaro e deve restituire alle parti contraenti le provvigioni eventualmente percepite (art. 8).La messa in relazione delle parti di cui all'art. 1754 c.c. in tanto si porrà come elemento costitutivo della fattispecie descritta dalla norma in quanto venga accettata dalle parti intermediate: il consenso delle parti è dunque l'ingrediente che permette alla combinazione degli elementi materiali di assumere i connotati della mediazione.All'art. 5, n. 4 della legge n. 39 del 1989 si obbliga tutti i mediatori a depositare preventivamente presso la Commissione, istituita ai sensi del successivo art. 7, i moduli o formulari nei quali sono indicate le condizioni del contratto, ovvero i diritti e gli obblighi del mediatore e della parte che gli conferisce l'incarico.Le compravendite di immobili passano in gran parte attraverso agenti immobiliari.Di loro torna ad occuparsi espressamente la legge n. 39 del 1989 quando prevede una distinta sezione degli agenti di affari in mediazione destinata proprio agli agenti immobiliari (art. 2, n. 2) e quando afferma, come principio generale, che devono essere iscritti nel ruolo tutti coloro che svolgono a qualsiasi titolo l'attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio della mediazione (art. 3, n. 5).Il 1° co. dell'art. 1755 c.c. prevede il diritto del mediatore alla provvigione solo se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.L'art. 1756 c.c. ob...

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