Compravendita immobiliare. Mancata consegna del certificato di abitabilità: quale prescrizione per il risarcimento o l'indennizzo?

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE. MANCATA CONSEGNA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ: QUALE PRESCRIZIONE PER IL RISARCIMENTO O L’INDENNIZZO?


Il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce non già un illecito, ma un inadempimento contrattuale, essendo la relativa obbligazione connaturale alla destinazione abitativa dell'immobile alienato e viepiù specificamente assunta con il contratto di vendita, nel quale la società odierna ricorrente si era obbligata, a sua cura e spese, nel più breve tempo possibile, ad ottenere il rilascio della predetta certificazione da parte delle competenti autorità.
Scaduto tale termine deve escludersi che l'inadempimento abbia carattere permanente, essendo la permanenza categoria omogenea all'illecito, con conseguente immediata decorrenza del termine di prescrizione del diritto succedaneo al risarcimento o all'indennizzo per il mancato rilascio della certificazione di abitabilità.


Cassazione, sez. II, 21 settembre 2011, n. 19204
(Pres. Triola – Rel. Manna)
 
 
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 18.3.1997 i coniugi M.L.D. e L. L., acquirenti di un appartamento, giusta atto pubblico del 7.7.1982, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Bari, la OMISSIS s.p.a., società venditrice, per sentirla condannare al risarcimento del danno da mancato rilascio della licenza di abitabilità.
La società convenuta nel resistere in giudizio eccepiva (per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità) la prescrizione del diritto azionato.
Il Tribunale, rigettata l'eccezione, accoglieva la domanda e condannava la parte convenuta al pagamento in favore degli attori, per il titolo innanzi detto, della somma di lire 60.000.000, liquidata in via equitativa.
Tale sentenza era confermata dalla Corte d'appello di Bari, che riteneva, quanto all'eccezione di prescrizione, che il diritto a conseguire il certificato di abitabilità e, conseguentemente, quello al risarcimento del danno o all'indennizzo ai sensi dell'art. 1381 c.c. in caso di inadempimento, doveva considerarsi indisponibile, e come tale non soggetto a prescrizione, ai sensi dell'art. 2934, cpv. c.c.. Pertanto, anche il conseguente diritto al risarcimento era da ritenersi imprescrittibile. Quanto all'ammontare del danno, riteneva doversi condividere la quantificazione operata equitativamente dal giudice di prime cure mediante attualizzazione del valore dell'immobile.
Per la cassazione di quest'ultima sentenza ricorre la MF Trading s.r.l., nuova denominazione della OMISSIS s.p.a., con sei motivi d'annullamento, illustrati da memoria.
Resistono con controricorso L. L. e G., R.M. e R. M ., eredi di L. D. M ..
Motivi della decisione
1. - Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1381, 2934, comma 2 e 946 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, n. 5 c.p.c..
Sostiene parte ricorrente che l'obbligazione di far conseguire all'acquirente il certificato di abitabilità dell'immobile alienato è incoercibile e infungibile e, pertanto, nella specie, la Corte territoriale non avrebbe potuto condannare la società convenuta al relativo adempimento.
Inoltre, il diritto di cui i giudici d'appello avrebbero dovuto vagliare l'assoggettabilità al regime della prescrizione non era quello avente ad oggetto l'ottenimento del certificato di abitabilità, ma quello all'indennizzo o al risarcimento del danno.
2. - Con il secondo motivo parte ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 1470 e 2934, 2 comma c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, nn .3 e 5 c.p.c..
La Corte barese, si afferma, nel ritenere indisponibile il diritto ad ottenere il certificato di abitabilità non ha considerato che tale qualifica rileva nei rapporti con la pubblica amministrazione titolare del potere di rilasciare il titolo abilitativo, non anche nei rapporti tra privati, che ben possono farne oggetto di negoziato.
In ogni caso, quale che sia il fondamento dell'imprescrittibilità dei diritti indisponibili, è comunque certo che tra questi ultimi non può includersi quello al risarcimento del danno o all'indennizzo, ancorché prodotto da lesione di un diritto indisponibile, trattandosi di un credito soggetto al termine ordinario di prescrizione.
3. - Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1381, 1453 e 1477 c.c., in relazione all'art. 2946 e, nonché l'illogicità e contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia.
Si sostiene, al riguardo, che la vendita di immobile privo di licenza di abitabilità non ha un oggetto illecito, giacché non esiste norma che la vieti, ma è soggetta soltanto a risoluzione per inadempimento, ove il venditore abbia assunto l'obbligazione di far ottenere all'acquirente detta licenza.
Di riflesso, gli attori avrebbero potuto esperire o l'azione generale di risoluzione per vendita aliud pro alio ovvero per mancata consegna dei titoli o dei documenti inerenti (alla proprietà o) all'uso della cosa alienata, ai sensi dell'art. 1477 c.c.; e in alternativa, l'azione per ottenere l'indennizzo previsto dall'art. 1381 c.c. In ogni caso, i diritti derivanti dall'inadempimento dell'obbligazione di consegna del ridetto certificato sono tutti di natura contrattuale e, quindi, soggiacciono all'ordinaria prescrizione decennale.
Per contro, la Corte d'appello, pur riconoscendo la natura contrattuale di tale obbligazione, tanto da richiamare l'art. 1477, comma 2 c.c., ha contraddittoriamente affermato che tale obbligo deriva dalla legge, dimenticando che la legge richiamata è appunto l'art. 1477, comma 3 c.c.
4. - Con il quarto motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1381 e 2935 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.
La Corte territoriale nell'affermare non prescrittibile il diritto al risarcimento del danno, non si è pronunciata sulla censura contenuta nel primo motivo d'appello della OMISSIS, che dopo aver illustrato le ragioni dell'inesistenza di un illecito permanente aveva rappresentato che il termine di prescrizione decorre dal momento della stipula del contratto di vendita, essendo irrilevante che quest'ultimo non stabilisca un termine entro cui debba essere posto in essere il fatto oggetto di promessa.
5. - Il quinto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 342, comma 1, e 324 c.p.c., dell'art. 2909 c.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, n. 5 c.p.c..
Afferma parte ricorrente che la Corte d'appello ha errato nel ritenere che la OMISSIS abbia censurato soltanto il capo della sentenza di primo grado relativo all’an del risarcimento del danno, sostenendo, senza considerare il carattere devolutivo pieno dell'appello, che detta società avrebbe invece impugnato solo il capo relativo al quantum.
6. - Con il sesto motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1381, 1218 1223, 1226 e 2697 c.c., in re...

... continua