Immobile privo di certificato di abitabilità: il mediatore ha diritto alla provvigione?

Immobile privo di certificato di abitabilità: il mediatore ha diritto alla provvigione?


D: Una società vuole acquistare un bene immobile: un capannone commerciale.
La società sottoscrive un preliminare di vendita in cui è scaduto il termine essenziale per l’acquisto. Il bene, infatti, è gravato da servitù e da trascrizioni giudiziarie non dichiarate. Soprattutto, il bene non è dotato dell’agibilità e dell’abitabilità per l’attività a cui deve essere destinato, ben evidenziata nel preliminare.
Per evitare  inutili contenziosi con il promissario acquirente (quali la restituzione della caparra), si è trovato con lui un accordo, che presuppone la soluzione dei problemi menzionati sopra, ovvero la stipula di un atto diverso per contenuti. Oggi la società è stata ingiunta dal mediatore (al quale erano state versate le provvigioni, poi restituite e oggi nuovamente richieste), sulla base dei seguenti argomenti da controbattere:
1) l’affare è stato concluso per il suo intervento;
2) il mediatore non ha alcuna responsabilità, non rientrando tra i suoi compiti il verificare la veridicità delle dichiarazioni delle parti sullo stato del bene immobile. Si domanda se al mediatore spetti la provvigione ex artt. 1755 e seguenti c.c., qualora l’affare concluso sia un preliminare a cui sia apposto un termine finale, inutilmente scaduto, per un immobile privo, tra le altre cose, dei certificati di agibilità ed abitabilità, circostanze, queste, tutte note al mediatore.
La disciplina legislativa è contenuta negli artt. 1755-1759 c.c., che sono stati però oggetto dell’interpretazione della giurisprudenza.
Come è noto, il mediatore ha diritto alla sua provvigione, da entrambi i contraenti, qualora l’affare sia concluso per effetto del suo intervento.
Si domanda, però, cosa debba intendersi con il termine affare, dato che la legge non dà specificazioni al riguardo. Ora, non c’è alcun dubbio che nel caso in oggetto il preliminare è stato concluso per l’intervento del mediatore. Bisogna, però, valutare se il preliminare  possa rientrare nel concetto di affare e – se la risposta è positiva – se la mancanza dei certificati di abitabilità e agibilità possano incidere sul diritto alla provvigione.

RISPOSTA:
Al primo quesito deve essere data risposta positiva. Infatti, l’art. 1755 c.c. si limita a stabilire che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e  la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. La giurisprudenza ormai unanime sostiene che l’affare sia un qualunque atto obbligatorio che vincoli le parti. Si è così disposto che “ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando fra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto” (Cass., 325/2001, in Mass. giur. it., 2001, in Contratti, 2001, 5, 462 e in Foro it., 2001, I). In questo concetto rientra senz’altro il preliminare, visto che ognuna delle parti può agire per la sua esecuzione. La Corte di cassazione ha dato esplicita conferma di questo principio, affermando che “al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto anche un contratto preliminare deve essere considerato atto conclusivo dell’affare” (Cass., 2905/2005, in Mass. giur. it., 1995). Ancora più esplicitamente, in tempi più recenti, è stato affermato dalla stessa Corte di cassazione che “in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto ad substantiam, deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo. Inoltre, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione” (Cass., 15161/2004, in Giust. civ. Mass., 2004, 7-89). Allo stesso modo, la Suprema Corte ha ribadito che “in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo” (Cass., 12022/2002, in Mass. giur. it., 2002 e in Arch. civ., 2003, 679). Da quanto afferma la Cassazione, allora, non solo la stipula del preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore, ma questo diritto non viene meno se il definitivo non è poi stipulato, oppure se il contratto era sottoposto a condizione risolutiva. Allo stesso modo, come già visto, il diritto sorge anche...

... continua