QUESITO N. 397 : Il rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo in caso di discrasia di contenuto tra gli stessi. Forme di tutela del diritto di proprietà scaturente dal contratto definitivo: azioni esperibili contro il promissario alienante
Quesito n. 397 : Il rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo in caso di discrasia di contenuto tra gli stessi. Forme di tutela del diritto di proprietà scaturente dal contratto definitivo: azioni esperibili contro il promissario alienante nel caso in cui questi vanti diritti fondati sul differente contenuto del contratto definitivo rispetto al contratto preliminare.
Nella compravendita immobiliare è prassi costante far precedere la stipula del contratto definitivo (rogito) dalla conclusione di un contratto preliminare.
Si pone in tale ipotesi il problema di risolvere gli eventuali conflitti che possano sorgere in relazione alla diversità di previsioni espresse nei due atti, ovvero anche in relazione al mancato inserimento nel contratto definitivo di una clausola prevista nel contratto preliminare.
Con la sentenza HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD%26op-id=5%26Action=ExecuteQuery%26ID_HEADER=1261987%26" n. 23214 del 17/11/2010 la Cassazione è tornata ancora una volta a pronunciarsi su tale questione ed ha ribadito il principio ormai consolidato tendente ad affermare l’assoluta supremazia del contratto definitivo rispetto al contratto preliminare: “Ove alla stipula di un contratto preliminare segue ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta.”
Ebbene già con la sentenza n. 13262 del 09.06.2009 la Cassazione aveva affermato che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti e che, nell’interpretazione del contratto, il ricorso a criteri interpretativi sussidiari può operarsi solo quando quelli principali, letterale e logico, siano inadeguati all’accertamento della comune volontà delle parti.
In altre parole: “il contratto preliminare ed il contratto definitivo sono si negozi tra loro collegati, ma espressivi ciascuno di autonomia negoziale delle parti; l’uno il preliminare, avente ad oggetto soltanto l’obbligazione di stipulare un successivo contratto (definitivo), di cui si determina il contenuto negoziale; l’altro, il definitivo, avente ad oggetto la costituzione del rapporto negoziale, il cui contenuto essenziale è stato determinato nel contratto preliminare”.
Quindi qualora le parti addivengano alla stipula di un contratto definitivo dopo aver stipulato un contratto preliminare, sarà solo il contratto definitivo quello che regolamenterà i rapporti tra le parti, avendo perso il contratto preliminare la sua funzione preparatoria, ovvero di promessa di conclusione di un successivo contratto, con la stipula del contratto definitivo stesso.
Il predetto principio è solidamente instaurato nella giurisprudenza, sebbene le eccezioni non siano mancate.
In verità attraverso un precedente alquanto risalente la Corte di Cassazione ( sentenza 8486/87) aveva sostenuto che il contratto preliminare costituiva l’unico vero regolamento del rapporto tra le parti rappresentando il contratto definitivo nient’altro che “puro e semplice adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare”.
A tal proposito è opportuno richiamare la Sentenza Cass. civ., sez. II 10/01/2007 n.233 che, affermando il principio della supremazia del contratto definitivo, contraddice espressamente l’orientamento giurisprudenziale da ultimo citato: “Ritiene, infatti, questo Collegio, uniformandosi alla prevalente dottrina e giurisprudenza sul punto, confermata anche in recenti decisioni di questa Corte (v. HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=452053&SEQ=&" sentt. 5635/02; HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=477452&SEQ=&" 8515/03; HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=473477&SEQ=&" 2824/03), che ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=309270&SEQ=&" v. sent. 9493/94) la stipula di un contratto definitivo, questo costituisca l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto; e ciò, in quanto, adempiuto l'obbligo reciproco delle parti, assunto con il contratto preliminare, di addivenire alla stipula del contratto definitivo, questo, anche se contenga una disciplina diversa da quella pattuita con il preliminare, in quanto configurante, comunque, un nuovo accordo intervenuto fra le parti si presume quale unica regolamentazione del rapporto voluta dalle parti…..non può condividersi la tesi espressa in una pregevole sentenza di questa Corte ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=173119&SEQ=&" v. sent. 8486/87), secondo cui il contratto preliminare sarebbe l'unico e vero regolamento contrattuale del rapporto tra le parti, costituendo il contratto definitivo niente altro che "puro e semplice adempimento…. In conclusione, se prima della stipula del contratto definitivo, gli obblighi ed i diritti pattuiti con il preliminare, possono trovare tutela nell'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre o nella risoluzione per inadempimento del preliminare, o perfino nell'azione di esatto adempimento dello stesso ( HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=31209&SEQ=&" v. sent. 2670/80); una volta stipulato il contratto definitivo il titolo per far valere gli obblighi ed i diritti del preliminare, non riportati nel definitivo, non è il contratto preliminare, ma il nuovo accordo scritto stipulato dalle parti contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
Il succitato precedente espresso nella sentenza 8486/87 (rivolto ad attribuire maggiore importanza al contratto preliminare) è rimasto, dunque, francamente isolato ribadendo la Corte Suprema nelle successive numerose pronunce (n. 233; Trib. Napoli sez. II 18/10/06; Cass. Civ. sez. II 07/04/06 n. 8212; Corte d’Appello Firenze 19/10/04; Cass. 25/02/2003, n. 2824; Cass. Civ. sez II 18/04/02; Cass. Civ. sez. II 26/10/01 n. 13267; e ancora HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=452053&SEQ=&" sentt. 5635/02; HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=477452&SEQ=&" 8515/03; HYPERLINK "extlnk://prod-id=JD&op-id=11&Action=ExecuteQuery&ID_HEADER=473477&SEQ=&" 2824/03 ) che in forza del principio dell’autonomia negoziale le parti sono libere di modificare in ogni momento la loro originaria volontà, e quindi quanto espresso nel contratto preliminare, rappresentando di conseguenza quanto convenuto nel contrattto definitivo il risultato ultimo di detti accordi e quindi l’effettivo e finale regolamento del loro rapporto contrattuale.
Il contratto preliminare quindi se da una parte vincola le parti affinché concludano il relativo definitivo, dall’ altra parte non può che essere considerato come un atto preparatorio di un futuro contratto produttivo di effetti.
Azioni a tutela della proprietà.
A questo punto vanno prese in considerazione le azioni che l’acquirente può esperire a tutela dei diritti acquisiti a seguito della stipula di un contratto definitivo successivo ad un contratto preliminare e rispetto al quale pur condividendone quasi interamente il contenuto presenti punti di divergenza.
Ebbene a difesa del diritto di proprietà il codice civile prevede specifiche azioni dette petitorie.
In particolare l'azione di rivendicazione prevista dall'art. 948 c.c., permette al proprietario di una cosa della quale un terzo abbia il poss...
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