GIUDICE DI PACE DI SALERNO, SENTENZA DEL 16 MAGGIO 2011

GIUDICE DI PACE DI SALERNO, SENTENZA DEL 16 MAGGIO 2011
Compravendita immobile – mancanza certificato (o licenza) di abitabilità - nullità contratto - diritto alla provvigione del mediatore – insussistenza

Opposizione a decreto ingiuntivo relativo all’accertamento del diritto alla provvigione del mediatore in caso di nullità del contratto di compravendita di un immobile a seguito della scoperta da parte della promissoria acquirente dell’inabitabilità dello stesso.

Il Giudice in via preliminare, in adesione all’orientamento sancito dalla Suprema Corte, ha evidenziato come l’abitabilità sia un requisito giuridico essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene. Ed invero, il certificato (o licenza) di abitabilità ha una duplice funzione in quanto da un lato attesta l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo e dall’altro a garantire l’idoneità dell’immobile stesso ad assolvere una determinata funzione economica sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto. Pertanto la mancanza o la falsità del certificato di abitabilità può rilevare solo ai fini civilistici di una eventuale risoluzione del contratto.
Ciò premesso, sulla base di quanto su menzionato, è fatto obbligo al mediatore di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note circa la valutazione e la sicurezza dell’affare o conoscibili con l’ordinaria diligenza in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell’affare; l’inadempimento a detti obblighi può configurare il legittimo rifiuto dell’intermediato di pagargli la provvigione se a causa di tale inadempimento, e secondo il principio di buona fede, è giustificato il rifiuto a stipulare il contratto a quelle condizioni

UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI SALERNO
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
Il Giudice di Pace dott. Luigi Vingiani ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G.A.C. n. 10478-2010 riservata all’udienza del 7/3/11
TRA
TIZIO AX, rapp.ta e difesa, giusta mandato a margine dell’atto di citazione dall’Avv.  Bxx presso il cui studio elettivamente domicilia in …;
Opponente
E
KKKKKCASA DI DE SEMPRONIA, rapp.ta e difesa, giusta procura in atti dall’avv. Cx Dxxx con studio   in ….
Opposta
CONCLUSIONI: come da verbale di causa e comparsa depositata.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE;
   Con atto di citazione debitamente notificato in data , Tizio Ax, conveniva in giudizio, innanzi al Giudice di Pace di SALERNO, KKKKKCasa di de Sempronia , proponendo  opposizione al decreto ingiuntivo  n. 2978/10 R.D. r.g. 8116/10, per l’importo di Euro 4000,00 oltre iva, eccependo la nullità del contratto di compravendita dell’immobile sito in Salerno  ….. Nel costituirsi in giudizio  l’opposto insisteva nella domanda .
Rinviata la causa ai sensi dell’art.320 IV comma c.p.c. il Giudice si riservava.
Preliminarmente  si richiama l'orientamento della Suprema Corte (Cass. 23.7.2002 n. 10753) secondo cui in materia di procedimento civile davanti al Giudice di Pace non è previsto l'obbligo di fissare una apposita udienza per la precisazione delle conclusioni, essendo comunque necessario consentire alle parti tale imprescindibile attività processuale  si osserva che quest'ultimo incombente è stato nella fattispecie compiutamente espletato, cosicché l'omessa trascrizione nel verbale dell'invito a precisare le conclusioni non conduce ad alcun rilievo di nullità, costituendo tale invito l'ineludibile seppure implicito presupposto logico - giuridico dell'avvenuta precisazione delle conclusioni effettuata dalle parti intervenute all'udienza.
Non va sottaciuto,infine, che il procedimento innanzi al Giudice di pace è improntato a caratteristiche di celerità ed accelerazione per cui di norma va definito in un sola udienza e che comunque anche per esso valgono le preclusioni dell’ordinario procedimento civile, secondo cui il termine ultimo per la produzione di documenti è individuato nell’udienza in cui sono ammessi i mezzi istruttori (la prima udienza o quella ex art.320 c.p.c.).
Ciò posto, rilevato che è pacifico tra le parti  che il contratto di compravendita dell’immobile di Via …..    non  sia stato più stipulato a seguito della “scoperta” da parte della promissaria acquirente dell’inabitabilità dell’immobile avente un’altezza inferiore a mt.2,70, il thema decidendi è ,dunque, di accertare se nella fattispecie sia dovuto o meno il diritto alla provvigione per il mediatore.
La Suprema Corte ha sancito che l’abitabilità è un requisito giuridico essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene. (cfr. Cass. 16216/2008 e 15969/2000).
Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 65...

... continua