Se la descrizione dell'immobile contenuta nell'annuncio non corrisponde al vero al mediatore non spetta nessun compenso

Se la descrizione dell'immobile contenuta nell'annuncio non corrisponde al vero al mediatore non spetta nessun compenso
Tribunale di Prato – Sentenza del 19 settembre 2011 n. 960

La non corrispondenza tra il contenuto del "vendesi" e lo stato dei luoghi legittima l’eccezione di inadempimento.
 Nella sentenza si legge:
 Nel caso in esame la parte opponente si rivolse alla agenzia immobiliare *** per l'acquisto di un immobile posto in loc. Seano.
Dall'annuncio immobiliare pubblicato sulla rivista risulta che il bene fu indicato come comprensivo di due camere.
In realtà, le dimensioni dei vani erano tali che solo uno era qualificabile come camera. L’altro vano, infatti, avendo delle dimensioni inferiori a mq. 9,00 non poteva essere considerato come camera, ma bensì come guardaroba.
In merito a tale circostanza la parte opposta rileva sia che l'opponente aveva visitato più volte l'appartamento prima di formulare la proposta, sia che aveva avuto la disponibilità di una planimetria e poteva quindi accertarsi del fatto che un vano era inferiore a mq. 9,00, sia che nella proposta d'acquisto l'immobile fu indicato fornito, oltre che di una camera matrimoniale, altresì di un vano guardaroba. Si tratta di censure che non sono in grado di superare l'eccezione di inadempimento della parte opponente.
L'immobile risultava infatti presentato come fornito di due camere. Quali fossero le dimensioni di un vano per poter essere qualificato come camera era una circostanza che poteva esulare dalla diretta conoscenza del **** (che infatti se ne avvide solo al momento in cui dette un incarico ad un tecnico di fiducia dopo l'accettazione della proposta), ma non da quella di una figura professionale come quella del mediatore. Quest'ultimo infatti nel momento in cui predispose l'annuncio pubblicitario dette una qualificazione ben precisa ai vani di cui era composto l'immobile posto in loc. Seano. Né è sostenibile che sia indifferente la qualificazione di un vano come camera piuttosto che come guardaroba. Tale classificazione incide non solo sulla destinazione d'uso, ma altresì sul valore commerciale del bene. A tal fine non rileva neppure che il vano fosse indicato nella proposta d'acquisto come camera-guardaroba, dato che è evidente che per il fosse di una camera.  Trattandosi di un soggetto privo di cognizioni tecniche risulta irrilevante anche la conoscenza dei dati catastali dell'immobile, così come risulta ininfluente il fatto che la l’agenzia immobiliare ***. abbia mandato una planimetria dell'immobile prima della formulazione della proposta (dove, peraltro, non veniva indicata la destinazione dei vani), tale ultima circostanza è ininfluente anche per il fatto che la stessa società opposta dichiarò nel fax di accompagnamento che potevano esserci delle inesattezze. È invece rilevante il fatto che il mediatore è un professionista, che può esercitare la propria attività solo se iscritto in un apposito albo. Lo stesso, infatti, è tenuto ad un dovere di diligenza che non può essere sic et simpliciter quella del buon padre di famiglia, ma è quella di chi esercita una particolare attività professionale. A tal fine l'art. 1759 cc.. impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare.
 In merito all'ermeneusi di tale norma è condivisibile l’orientamento giurisprudenziale che ravvisa l'obbligo di informazione non solo con riferimento alle circostanze conosciute, ma anche a quelle conoscibili. Inoltre, è stato esattamente rilevato come la responsabilità del mediatore possa sorgere non solo, in negativo, in caso di mancata comunicazione di informazioni rilevanti per la conclusione dell'affare., ma altresì, in positivo, per il caso di indicazione di circostanze non veritiere quali quelle in esame. Sul punto, recentemente, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che:
 " li mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fa...

... continua