QUESITO N.404: Se è valido il diritto di prelazione, relativo ad un immobile, inserito in un atto di divisione tra germani.

Quesito n.404: Se è valido il diritto di prelazione, relativo ad un immobile, inserito in un atto di divisione tra germani. Se, considerata la volontà di alienare il suddetto immobile, altresì concesso in locazione ad uso abitativo, prevale il diritto di prelazione del germano o del conduttore.



Nell’affrontare la risoluzione del quesito proposto assume palmare rilievo soffermarsi, in via preliminare, su cosa si intenda giuridicamente con il termine “prelazione”, nonché sugli effetti di tale figura giuridica nei rapporti fra i privati.
A tal proposito va chiarito che la prelazione rappresenta, nell’ambito del nostro Ordinamento Giuridico, un peculiare diritto in virtù del quale il soggetto che ne sia titolare, gode della possibilità di essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico.
Tale diritto di prelazione, e dunque di “preferenza”, rispetto ad altri soggetti aventi un interesse a concludere il medesimo negozio giuridico, può trarre origine dalla mera volontà delle parti, che abbiano raggiunto un accordo in tal senso, oppure può derivare direttamente dalla Legge.
Nel primo caso si discorre di prelazione volontaria, diretta espressione del principio di libertà negoziale sancito ex art. 1322 c.c., mentre nel secondo si disquisisce di prelazione legale.
La differenza fra tali divergenti tipologie di prelazione, seppur non relativa all’essenza del menzionato diritto, in realtà è sostanziale, posto che assolutamente divergente è la tutela giuridica riservata ai titolari del prefato diritto nelle ipotesi di mancato rispetto dello stesso.
In effetti, giova precisare che, mentre la prelazione legale è opponibile nei confronti dei terzi, tale importante forma di garanzia non è, invece, riconosciuta in caso di prelazione volontaria.
Fermo restando che, qualora vi sia una coesistenza di tali due forme di prelazione, ha sicuramente priorità quella di tipo legale.
Superate tali doverose precisazioni non resta che soffermarsi sull’analisi della quaestio oggetto di esame e verificare che tipo di prelazione sia configurabile, posto che unico elemento certo è la previsione di un patto di prelazione fra germani, inserito nell’atto di divisione relativo ad un immobile, originariamente comune ad entrambi, e destinato ad essere alienato.
Si ritiene dunque che sia sussistente, in capo al germano, una prelazione di tipo volontaria, considerato che essendo già intervenuto un negozio di divisione, non può più ritenersi applicabile in suo favore il dictum di cui all’art. 732 c.c., previdente proprio una prelazione legale in capo ai coeredi, operativa in ipotesi di piena sussistenza di una comunione ereditaria.
A corroborare tale assunto è possibile richiamare quanto espresso sul punto dalla Suprema Corte che ha, a chiare lettere, statuito che “i diritti di prelazione e di riscatto in favore del coerede postulano che l’alienazione posta in essere da un altro coerede riguardi la quota ereditaria, o parte di essa, e vanno pertanto esclusi quando risulti che i contraenti non hanno inteso sostituire il terzo all’erede nella comunione ereditaria, ma disporre del singolo bene, con effetto traslativo subordinato al verificarsi dell’assegnazione del bene stesso, in esito a divisione, in capo all’alienante” ( Cass. Civ., sentenza n. 5191/92).
Ed è esattamente quanto accaduto nel caso di specie.
Infatti, come chiarito, i germani in questione hanno pienamente provveduto alla predisposizione di un negozio divisorio, pur inserendo, nel corpo dello stesso, un patto di prelazione che contemplasse l’ipotesi di alienazione dell’immobile oggetto di disamina, con la consecutio che trattasi inconfutabilmente di prelazione volontaria.
Sennonchè assume contorni decisivi la cir...

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