Compravendita: se l’immobile è pignorato risarcisce l’agenzia. Corte di Cassazione – Sezione II civile – 19 settembre 2011 n. 19095

Compravendita: se l’immobile è pignorato risarcisce l’agenzia
Corte di cassazione – Sezione II civile – 19 settembre 2011 n. 19095
Con una sentenza – quasi storica – “passata in sordina” la Corte di Cassazione ha detto stop agli agenti immobiliari “faciloni” che si lasciano andare a comunicazioni di cui non sono certi o che non hanno verificato personalmente. Durante lo svolgimento della mediazione, infatti, l’agente deve muoversi seguendo l’ordinaria diligenza richiesta al professionista. E se non lo fa rischia una condanna per truffa e anche di dover risarcire la parte lesa. La Corte , con la sentenza 19095/2011, ha infatti confermato la condanna inflitta dalla Corte di Appello di Bari ad una agenzia locale per aver fatto sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto di un fondo rustico – con relativo anticipo e pagamento della commissione – senza però aver informato l’acquirente che sull’immobile gravava una ipoteca giudiziale.
Il mediatore, pertanto, risponde delle informazioni che fornisce!
Per la Suprema Corte, che ha condiviso l’argomentazione dei giudici dell’Appello, se è vero che il mediatore non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico giuridica, “come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie”, tuttavia “è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”. Non solo, la Corte entrando nello specifico ha anche chiarito che ciò “comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”.
Non basta, quindi, la dichiarazione della venditrice.
E’ stato proprio questo elemento che ha sancito la responsabilità dell’agente il quale, come risulta anche dal connesso procedimento penale arrivato a sentenza definitiva, “aveva assicurato la promissaria acquirente che l’immobile fosse libero da pesi, basandosi su dichiarazioni rese per iscritto dalla venditrice”.

Testo della sentenza
Svolgimento del processo
1. - Con atto di citazione notificato il 21 novembre 1995, *** , premesso di avere stipulato in data 26 gennaio 1995 il preliminare di compravendita per l’acquisto del fondo rustico di *** , sito in (…); che tale stipulazione è avvenuta con la mediazione dell’agenzia immobiliare di *** , al quale l’attrice aveva corrisposto la provvigione di L. 800.000, mentre aveva versato alla *** la somma di L. 20.000.000 in due soluzioni, in conto al prezzo definitivo; che all’atto della stipula del rogito era emersa l’esistenza sull’immobile di una ipoteca giudiziale iscritta in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Bari per l’importo di L. 205.000.000; che l’attrice aveva presentato denuncia querela al Procuratore della Repubblica presso la Pretura circondariale di Bari nei confronti dell’*** per il reato di cui all’art. 640 cod. pen. per averla indotta in modo pressante alla conclusione del preliminare con dolo; convenne in giudizio innanzi ai Tribunale di Bari l’*** per sentirlo condannare alla restituzione della somma di L. 800.000 nonché al risarcimento dei danni nella misura di L. 20.000.000. Il convenuto, costituitosi nel giudizio, chiese di essere autorizzato a chiamare in causa la promittente venditrice, ritenuta unica responsabile degli eventuali danni arrecati alla ***
La *** , costituitasi, dedusse di non aver mai avuto conoscenza, prima della stipula del preliminare, dell’iscrizione ipotecari***
2. - Con sentenza depositata il 28 agosto 2000, il Tribunale adito rigettò la domanda nei confronti dell’*** , e condannò la *** a restituire all’attrice la somma di L. 20.000.000. Avverso detta sentenza propose appello la *** nei confronti dell’*** e della *** , chiedendo la condanna degli appellati in solido al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali ex art. 2055 cod. civ..
3. - La Corte d’appello di Bari, con sentenza depositata il 23 dicembre 2004, accolse parzialmente il gravame, condannando l’*** al pagamento in favore della *** della somma di Euro 41.3,17 oltre agli interessi legali dalla domanda, nonché, in solido con la *** , della somma di Euro 10329,14, oltre agli interessi legali dalla domand*** Rileva la Corte di merito che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali ed ipotecarie, è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato. Nella specie, risultava dall’interrogatorio libero dell’*** che egli aveva assicurato la promissaria acquirente che l’immobile fosse libero da pesi, basandosi su dichiarazioni rese per iscritto dalla venditrice.
Ciò era sufficiente, secondo la Corte, per radicare una sua responsabilità correlata alla violazione dell’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale. Inoltre, dalla sentenza penale di condanna emessa dal Pretore di Bari in data 5 marzo 2001, divenuta irrevocabile, emergeva che, alla richiesta della *** di assicurazioni sulla libertà del fondo, l’*** aveva risposto affermando esplicitamente che il bene in questione era privo di vincoli.
La Corte territoria...

... continua