QUESITO N. 408: Delibera condominiale per l'effettuamento di lavori ad un sottotetto di proprieta’ esclusiva. Se colui che acquista il sottotetto ha il diritto di usufruire incondizionatamente della delibera emanata in capo al suo dante causa.

Quesito n. 408 Delibera condominiale per l'effettuamento di lavori ad un sottotetto di proprieta’ esclusiva. Se colui che acquista il sottotetto ha il diritto di usufruire incondizionatamente della delibera emanata in capo al suo dante causa.

Il parere in esame impone di soffermarsi sull’istituto del condominio negli edifici, disciplinato dagli artt. 1117 e ss. c.c.
Con riferimento all’istituto in esame va rilevato che il condominio rappresenta un fenomeno complesso nel quale contitolarità e proprietà esclusiva sono funzionalizzate alla coabitazione in uno stesso edificio di più persone. Ed invero, non soltanto l’uso delle parti comuni, ma, altresì, l’esercizio dei diritti di ciascuno sulla proprietà esclusiva si deve misurare con l’esercizio degli altri diritti.
Sulle parti comuni il diritto di ciascuno è commisurato al valore della proprietà esclusiva, di regola rapportato ai millesimi sulle c.d. tabelle millesimali. Le parti comuni sono indivisibili, salvo che la divisione possa farsi senza pregiudizio per gli altri. Diversamente dalla comunione, il contributo di ciascuno alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dipende dalla destinazione del servizio: se esso serve in modo identico a tutti, alle spese relative si deve contribuire in misura proporzionale alla quota di proprietà esclusiva; se, invece, è destinato a servire in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Ciò posto va, poi, ulteriormente considerato che gli organi per l’amministrazione del condominio sono l’assemblea e l’amministratore. L’assemblea delibera sulla base del principio maggioritario. Le maggioranze, tuttavia, variano secondo l’oggetto della delibera: in linea di principio, sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Ad ogni buon conto, la delibera assembleare, ove approvata dalla maggioranza con i quorum stabiliti dall’art. 1136, è valida ed efficace, e quindi obbligatoria, per tutti i condomini, compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti (ex art. 1137 com. 1 c.c.). Sotto tale profilo va soggiunto che la delibera ha efficacia, altresì, nei confronti di chi subentra a chi era condomino nel momento in cui fu adottata...

... continua