QUESITO N.418: Se il conduttore ha diritto ad essere indennizzato, nel caso in cui il locatore abbia a richiedere l’immediato rilascio dell’immobile per l’esecuzione di urgenti ed indefettibili lavori di ristrutturazione.

QUESITO N.418 Se il conduttore ha diritto ad essere indennizzato, nonché al ripristino del rapporto, nel caso in cui il locatore abbia a richiedere l’immediato rilascio dell’immobile per l’esecuzione di urgenti ed indefettibili lavori di ristrutturazione. Si specifica che i lavori abbiamo ad oggetto rinforzi strutturali, per cui avranno ad esigere lo sgombero del locale.


La fattispecie in esame ha ad oggetto la possibilità per il conduttore di essere indennizzato e di veder ripristinato il rapporto locatizio, qualora il locatore richieda l’immediato rilascio dell’immobile, dovendo eseguire sullo stesso urgenti opere di ristrutturazione.
L’indennità per avviamento commerciale, già oggetto di disciplina dell’art. 4 Legge 27 gennaio 1963 n. 19, sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, ed è dovuta ope legis al conduttore, per un importo prestabilito pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, a prescindere dall’accertamento della perdita e del danno subito dal conduttore, così come disposto dall’art. 34 L 392/78.
La funzione dell'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale è ad un tempo quella di tutelare, unitamente ad altri strumenti quali ad esempio la prelazione, l’avviamento di un’impresa commerciale, ed, altresì, quella di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell'incremento di valore dell'immobile dovuto all'attività del conduttore.
Il diritto all’indennità sorge in caso di effettiva destinazione dell’immobile ad attività che comportino il contatto con il pubblico, sicchè solo ove vi sia un contatto diretto con il consumatore finale, spetterà il diritto de quo.
Vale osservare che il contatto diretto con il pubblico non si rinviene nell’entità numerica della clientela, ma nella circostanza che il locale sia di fatto aperto alla frequentazione dei clienti, che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l'impresa, come chiarito dalla Suprema Corte, secondo cui “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la destinazione dell'immobile all'esercizio dell'attività commerciale, in tanto può determinare l'esistenza del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto il conduttore istante provi che il locale possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento. Ne consegue che, in caso di immobile dato in locazione per essere destinato ad un'attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico, come quella di intermediazione immobiliare, la spettanza del diritto all'indennità è subordinata alla prova che l'attività sia rivolta, in concreto, a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività (come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all'esterno degli immobili da vendere, manifesti ed altre modalità equipollenti)” (Cassazione civile, sez. III, 23/03/2010, n. 6948).
In argomento, si ritiene, altresì, che l’onere della prova non spetti al conduttore qualora la destinazione individuata dalle parti in contratto implichi il contatto diretto con il pubblico, ovvero costituisca fatto notorio.
L’indennità di cui trattasi non spetta nel caso in cui il medesimo conduttore abbia inviato disdetta del contratto, ovvero sia stato dichiarato fallito, o ancora eserciti un’attività stagionale, mentre si considera dovuta quando il conduttore abbia spontaneamente rilasciato l’immobile a seguito della disdetta inviata dal locatore, quando non abbia accettato il rinnovo del contratto, ed anche quando le parti siano addivenute ad una transazione giudiziale che prevede comunque il rilascio dell’immobile da parte del conduttore.
Di ciò dà conferma anche la Corte di Cassazione, che afferma “Per poter contestare validamente la spettanza dell'indennità al conduttore di un immobile urbano a uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all'iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione a una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione” (Cassazione civile, sez. III, 28/02/2011, n. 4920).
La determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento rappresenta un interesse non solo del conduttore, ma anche del locatore, il quale senza la determinazione di tale indennità non potrebbe procedere all’esecuzione per il rilascio.
La liquidazione dell’indennità costituisce, infatti, condizione di procedibilità dell’azione esecutiva, ma non impedisce la formazione del provvedimento di rilascio.
Corollario di quest’affermazione è che il conduttore che non riceve il pagamento dell’indennità può permanere nel godimento dell’immobile, fermo restando la corresponsione del canone, c.d. diritto di ritenzione.
Al fine della procedibilità dell’esecuzione per il rilascio, appare sufficiente la semplice offerta di pagamento dell’identità al vaglio.
Orbene, si è accennato in precedenza che il diritto all’indennità di che trattasi sorge solo per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, pertanto, occorre valutare se nel caso che ci occupa la necessità di svolgere urgenti ed indefettibili lavori di ristrutturazione comporti la cessazione del rapporto locatizio.
Posto il silenzio della legge 392/78 sul punto, vale esaminare la normativa codicistica.
La norma racchiusa nell’art. 1583 c.c. si preoccupa di disciplinare il mancato godimento dell’immobile da parte del conduttore a causa di riparazioni urgenti, statuendo che qualora le riparazioni non possano essere di...

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