QUESITO N. 427: Se il condomino proprietario dell’ appartamento che insiste all’ ultimo piano dell’ edificio può, ed a quali condizioni, installare una canna fumaria.

QUESITO N. 427: Se il condomino proprietario dell’ appartamento che insiste all’ ultimo piano dell’ edificio può, ed a quali condizioni, installare una canna fumaria.
Il quesito in oggetto pone una serie di problematiche di natura sia privatistica che pubblicistica.
In via generale senza tener conto delle peculiarità del caso concreto si deve ritenere che il condomino possa legittimamente installare una canna fumaria a condizione che ciò non “deturpi il decoro architettonico dell’ edificio” e/o violi i diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.).
In questo senso ed in modo costante la Giurisprudenza che si è occupata della questione in esame.
“L'uso ex art. 1102, c.c., della cosa comune da parte del comproprietario-condomino e' lecito  HYPERLINK "http://www.fuocoelegna.it/cannalex.php" \o "Powered by Text-Enhance" quando: a) non ne altera la naturale destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà esclusive. Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio ritiene che l'uso del muro comune (che dà sul retro dell'edificio) per appoggiarvi un'autonoma canna fumaria non ne altera la naturale destinazione, non pregiudica la stabilità dell'edificio e forse non impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto –condominiale” (Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992)E ancora: “L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell'art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. “(App. di Milano, sez. I, 21-06-1991)
In fine - con riferimento al caso specifico- la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi in un caso analogo o comunque molto simile, confermando la legittimità dell’ installazione da parte del condomino di tale canna fumaria.
“Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari.”
(Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774, Cenci E. c. Cenci G.)
Tale ultima pronuncia si avvicina maggiormente al caso in esame, poiché si fa specifico riferimento ad un lastrico solare, lasciando presumere che ad istallare la canna fumaria fosse il condomino titolare dell’ appartamento sito all’ultimo piano.
Orbene, a sensi dell’ art. 1117 c.c. il lastrico solare è equiparato al tetto, entrambe costituiscono proprietà comune – rectius – si presumono di proprietà comune.
Tale presunzione di comproprietà, infatti, cessa se dal regolamento di condominio o nel rogito rientrano si intendono come proprietà esclusiva del condomino.
In quest’ultimo caso, se cioè, il condomino proprietario dell’ appartamento sito all’ ultimo piano è proprietario in via esclusiva anche del tetto, allora l’ istallazione risulterà ancor più “agevole”, in quanto tanto consentirebbe di superare qualsivoglia questione in tema di consenso degli altri condomini e/o dell’ amministratore.
Va evidenziato, però, che in applicazione dell'art. 906 Cod. civ., la Giurisprudenza ritiene che la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini. Non è, inoltre, consentito al condomino installare sul muro predetto - pur con l'osservanza delle distanze legali - canne fumarie che, per la loro dimensione o per la loro ubicazione riducono in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono.
Circa la proprietà della stessa.
La proprietà o meno del tetto incide, di conseguenza, anche sulla proprietà della stessa canna fumaria, nel senso che essa deve ritenersi di esclusiva appartenenza del titolare del relativo immobile. Alla medesima conclusione sembra pervenire la giurisprudenza anche allorquando la canna fumaria insista relativamente ad un muro di proprietà condominiale, sempre che essa sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce.
“Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro perimetrale in co...

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