QUESITO N.428: Se la notifica, avente ad oggetto l’invito alla prelazione per l’acquisto dell’immobile, perfezionatasi pro minibus del conduttore -poi deceduto - spieghi i suoi effetti anche in confronto agli eredi o, invece, debba essere rieffettuata.

QUESITO
Se la notifica, avente ad oggetto l’invito al conduttore alla prelazione per l’acquisto dell’immobile, rimane valida anche se in pendenza del termine per esercitare tale diritto, lo stesso muoia .
Se la notifica regolarmente perfezionatasi pro minibus del conduttore (poi deceduto), spieghi i suoi effetti anche in confronto agli eredi o, al contrario, debba essere rieffettuata.

********************
Tra le più importanti innovazioni contenute nella legge numero 392 del 1978, di particolare rilievo per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, è il riconoscimento del "diritto di prelazione" sull'immobile condotto in locazione. Tale facoltà permette al locatario di avere la precedenza nei confronti di un terzo qualora il proprietario intenda alienare l'immobile; ciò va inquadrato nel contesto della normativa che disciplina le locazioni imprenditoriali tendente ad assicurare maggiori garanzie ai conduttori.
Riportiamo i punti essenziali di detta normativa.
L'articolo 38 della legge numero 392 del 1978,infatti, stabilisce che, nel caso il locatore intenda trasferire a "titolo oneroso" l'immobile locato, deve darne comunicazione al proprio conduttore a mezzo di ufficiale giudiziario.
Per la verità sul punto si è sviluppato anche un diverso orientamento giurisprudenziale, tendente a superare il dettato normativo appena riportato, ritenendo, cioè, del tutto equivalente alla notifica a mezzo ufficiale giudiziario la notifica per lettera raccomandandola a/r secondo la normativa postale.
In tema di prelazione urbana, la comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato, prescritta dall'art. 38 l. 27 luglio 1978 n. 392, può anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale. Cassazione civile, sez. III, 07/10/2010, n. 20807
Nella comunicazione devono essere indicati sia il prezzo di cessione che le altre condizioni (ad esempio: le modalità di pagamento alle quali la compravendita "dovrebbe" essere conclusa, con l'esplicito invito al conduttore ad esercitare o meno il "diritto di prelazione"). Il locatario ha tempo 60 giorni per azionare questa sua facoltà (periodo che decorre dalla data di ricezione della comunicazione) e deve esternare questa sua intenzione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo "condizioni uguali a quelle comunicategli".
Le norme che disciplinano il diritto di prelazione non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la "prelazione" opera a favore dei coeredi e nell'ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Il "diritto di prelazione" non compete ai conduttori di immobili non comportanti "contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".

**********
Fatte questa breve premessa, analizziamo nello specifico il caso in esame.
Il primo profilo che necessariamente va appurato attiene al perfezionamento dell’ iter della notifica.
Invero, ed in estrema sintesi, la notifica produce i sui effetti per quanto riguarda il notificante, dal momento della consegna nelle mani dell’ ufficiale giudiziario, ovvero l’ufficio postale,vale, cioè, il criterio della spedizione; con riferimento al destinatario, invece, vale il criterio della ricezione: la notifica si presume ricevuta e quindi conosciuta quando essa giunge all’ indirizzo del destinatario.
Tanto è espressamente sancito anche dalla Suprema Corte di Cassazione che si è pronunciato specificamente sul profilo che ci impegna: “Per la prelazione locatizia, prevista dall'art. 38 della L. n. 392 del 1978, sia la comunicazione dell'intenzione del proprietario di vendere, sia la dichiarazione di prelazione del conduttore - che hanno natura di atti recettivi di valore sostanziale - devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari con il prescritto mezzo della notificazione eseguita dall'ufficiale giudiziario, sicché la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 cod. civ. si verifica soltanto quando il procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna, debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le formalità equipollenti, restando onere dei rispettivi autori degli stessi la prova del perfezionamento del tempestivo adempimento di quel procedimento o del mezzo equivalente attuato. Cass. civ., sez. III, 6 novembre 1989, n. 4608.
Nel caso che ci riguarda, tale procedimento si è certamente perfezionato, essendo stata effettuate tale notifica nelle mani del destinatario – conduttore (pro - manibus).

**********
In secondo luogo occorre accertarsi circa la configurabilità in capo al coniuge supersite di tale diritto di prelazione.
In altri termini, se la moglie del titolare dell’azienda – conduttore, possa vantare o meno tale diritto di prelazione.
Deve, pertanto, focalizzarsi l’attenzione sulla figura della moglie del conduttore defunto, in particolare è necessario verificare, se ella gli succede nell’azienda e quindi nel contratto di locazione, e se quindi possa esercitare la prelazione in esame.
In proposito deve trovare applicazione l’ art. 37 della citata legge n. 392/78, a tenore del quale “nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto)”.
Ed proprio quanto accade in ipotesi di successione di azienda individuale.
Infatti, la trasmissione della titolarità dell'azienda mortis causa riguarda le ipotesi di esercizi dell'impresa in forma individuale, poiché nei casi di esercizio in comune dell'attività economica la morte del socio determina la successione degli eredi nella partecipazione societaria o, a secondo del tipo societario e del concreto assetto statutario adottato, la costituzione in capo ad essi di un diritto di credito alla liquidazione della quota. 
Ora, mentre è prevista una disciplina del trasferimento dell'azienda inter vivos ( HYPERLINK "http://www.leggeonline.info/codicecivile/titoloVIII_5.php" art. 2555 e ss., c.c) manca una disciplina specifica che regoli la sorte dell'azienda alla morte dell'imprenditore. 
La vicenda del suo trasferimento è in tale ipotesi regolata dalla disciplina generale della successione, la quale prevede che la devoluzione dei beni ereditari avviene per legge (c.d.  HYPERLINK "http://www.leggeonline.info/codicecivile/titoloII_2.php" successione legittima: artt. 565 e ss., c.c.) o per testamento (c.d. HYPERLINK "http://www.leggeonline.info/codicecivile/titoloIII_2.php" successione testamentaria: artt. 587 e ss., c.c.).
In tale senso anche la Corte di cassazione: L’ impresa individuale non costituisce un centro un centro di imputazione di rapporti distinto e diverso dal suo titolare : di conseguenza, l’azienda dell’ imprenditore individuale non può essere configurata alla stregua si un patrimonio separato da restante patrimonio dell’ imprenditore medesimo, e al suo decesso ad intestato cade in successione a favore di tutti gli eredi legittimi ( Cass. 2.03.2005 n. 4442 2006 n. 1373).
Inutile evidenziare che la moglie è erede legittimo alla quale, quindi, spetta l’ azienda del marito defunto, salvo, eventuale, diversa disposizione testamentaria.

**********
In ultimo occorre verificare se la moglie del titolare defunto abbia o meno i requisiti per poter esercitare tale diritto di prelazione.
Anche con riferimento a questi profili devono trovare applicazione principi espressi dalla suprema Corte di Cassazione in virtù dei quali è sufficiente una qualsivoglia forma di partecipazione – contribuzione all’ attività aziendale per legittimare l’ erede all’ esercizio del diritto di prelazione, anche se del tutto estranei alla rapporto- contratto di locazione.
A titolo esemplificativo: “Con riguardo alle locazioni di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 1978 - benché lo scopo delle suddette disposizioni sia costituito prevalentemente dall’esigenza sociale della conservazione dell’azienda sita nell’immobile locato - spetta al conduttore sempre che lo stesso vi eserciti l’attività produttiva o commerciale (a contatto diretto con il pubblico) sia pure quale contitolare o consocio - in società di persone - della relativa impresa con soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo. Cass. civ., sez. III, 22 luglio 1987, n. 6410.
Ed ancora:
Poiché la ratio delle disposizioni in materia di prelazione e riscatto in caso di vendita di immobili locati ad uso diverso da abitazione mira alla conservazione, nel pubblico interesse, delle imprese, attraverso lo strumento preferenziale, l’esercizio dei diritti di prelazione e di riscatto spetta al conduttore ancorché solo partecipante all’impresa familiare esercente l’attività commerciale, di cui sia titolare il coniuge, in quanto tale, intestatario delle licenze amministrative.
Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 1993, n. 1699.
Analoga soluzione è stata proposta dalla Corte anche nella diversa ipotesi di esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore - di immobile adibito (con contratto diretto con il pubblico) ad attività produttiva o commerciale – il quale rivesta altresì la posizione di contitolare dell'impresa, o di consocio, se la impresa sia gestita da una società di fatto o da una società di persone, a nulla rilevando la circostanza che gli altri consoci siano soggetti estranei alla titolarità del rapporto di locazione (cfr.: Cass. n. 6410 del 1987).
Le ragioni addotte a sostegno delle pronuncia summenzionata sono state evidenziate anche dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 28 del 1983 , la quale ha posto in evidenza che l’attribuzione del diritto di prelazione e di riscatto ai condut...

... continua