QUESITO N. 436: Regolamento di condominio, cambio di destinazione d'uso e attività moleste.

Quesito n. 436 : Se il condominio può opporsi al cambio di destinazione d’uso di una delle unità immobiliari facente parte dello stesso e se l’attività di scuola materna può essere annoverata fra quelle considerate moleste.

Il condominio è un peculiare tipo di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono singolarmente proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva, e insieme sono proprietarie delle parti comuni. Se il condominio è composto da più di 10 condomini è obbligatorio redigere un regolamento condominiale, nel quale, ai sensi dell’art. 1138 c.c., devono essere contenute le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, il decoro dell’edificio, la sua amministrazione e la ripartizione delle spese.
Il regolamento condominiale può essere di natura assembleare o contrattuale.
Per quanto riguarda il regolamento di tipo assembleare, previsto dall’articolo 1138 c.c., esso deve essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, e può, esclusivamente, disciplinare l’uso delle parti comuni, il decoro dello stabile, l’amministrazione delle parti comuni e la ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di proprietà esclusiva. Tale regolamento può essere modificato con l’adozione di una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei condomini.
Per quanto riguarda, invece, il regolamento di natura contrattuale esso è generalmente predisposto dal costruttore dell’edificio, allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio). Tale regolamento si differenzia da quello assembleare in quanto può contenere limitazioni alle facoltà d’uso delle singole unità immobiliari, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per specifiche finalità. Le norme contenute in tale regolamento possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio (in tal senso: Cass. SS.UU. n. 943 del 1999).
Con la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 17694, del 14 agosto 2007, si è ulteriormente precisato che hanno natura contrattuale, e possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi dei condomini, soltanto le clausole dei regolamenti condominiali che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio medico, etc.) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
Inoltre, occorre evidenziare che “le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.” (Cass. 20 luglio 2009, n. 16832).
Le limitazioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva possono essere fatte in due modi: elencando esplicitamente gli usi non consentiti (es. è vitato lo svolgimento dell’attività di ristorazione) o facendo riferimento ai pregiudizi che un determinato uso può causare (es. è vietato lo svolgimento di attività che creano rumore e disturbano la quiete).
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza: “I divieti e le limitazioni […] possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)" (Cass. 18 settembre 2009 n. 20237; in tal senso anche: Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994).
Queste preliminari osservazioni sulla natura e disciplina del regolamento contrattuale sono essenziali ed utili ai fini della soluzione e, soprattutto, della chiarezza e comprensione del presente quesito.
Per quanto concerne il mutamento di destinazione d’uso di un immobile, che individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le singole destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici, è una facoltà che spetta a ciascun proprietario dell’unità immobiliare.
L’articolo 832 del c.c. stabilisce che “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”.
Il HYPERLINK "http://www.skuola.net/ricerca/diritto" \o "Diritto"diritto di proprietà spetta al proprietario in modo pieno, indipendente ed esclusivo.
Il singolo condomino che ha...

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