QUESITO N. 438: Il diritto di avviamento nell'ipotesi di nuova locazione commerciale.

Quesito N. 437 : Se spetta l’indennità di avviamento al conduttore di un immobile commerciale che, a seguito di disdetta da parte del proprietario/venditore, stipula, successivamente alla vendita, un contratto di locazione ex novo con l’ acquirente nuovo proprietario.

La legge n. 392/1978, all’articolo 34, prevede che nella locazione degli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori è dovuto al conduttore da parte del locatore, alla scadenza del rapporto locatizio, un corrispettivo a titolo d’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 per le locazioni alberghiere).
Il secondo comma dell’articolo 34 prevede un’indennità ulteriore per l’ipotesi in cui l’immobile sia destinato, da parte del locatore in proprio o di un terzo, entro un anno dalla cessazione della precedente attività, all’esercizio della stessa attività o di un’attività affine a quella già esercitata dal conduttore uscente.
L’articolo 35 contempla dei casi in cui l’indennità di avviamento è esclusa, ossia nel caso in cui gli immobili locati siano utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Il diritto all’indennità di avviamento presuppone, quindi, che l’immobile sia utilizzato primariamente per lo svolgimento di attività commerciali che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
L’indennità non è, inoltre, dovuta quando la cessazione del rapporto di locazione sia avvenuta per risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, per risoluzione del contratto per disdetta del conduttore, per risoluzione del contratto per recesso del conduttore e in caso di risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare in capo del locatario.
Come più volte evidenziato dalla giurisprudenza, la funzione dell'indennità dovuta dal locatore al conduttore per la perdita dell'avviamento commerciale è quella di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell'incremento di valore dell'immobile dovuto all'attività del conduttore (ex multis Cassazione civile, sez. III, 28/10/2009, n. 22810).
Fatte queste preliminari osservazioni, passiamo ad analizzare il caso di specie.
Il caso sottoposto è alquanto peculiare poiché alla cessazione del contratto di locazi...

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