In caso di trasferimento immobile sono compresi anche i beni accessori se non è diversamente pattuito.

In caso di trasferimento immobile sono compresi anche i beni accessori se non è diversamente pattuito
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 15846 del 20 settembre 2012
Non è raro che il compratore di un’unità immobiliare decida di acquistarla anche per dei particolari che lo convincono a ritenerla complessivamente ciò che stava cercando. Un barbecue in muratura posizionato nel giardinetto sul retro della casa, la cuccia costruita con lo stesso materiale ed ancorata al suolo, il bagno con la vasca idromassaggio, ecc. In questi casi è bene che il venditore sia chiaro fin da subito e specifichi manifestamente (es. nel preliminare) ciò che è compreso nel prezzo di vendita. Se non lo fa è inutile che se ne lamenti dopo la vendita. Quei beni sono da ritenersi ceduti assieme all’immobile in quanto accessori di quest’ultimo.


Svolgimento del processo
La controversia concerne le spese condominiali che T.M. G. è stata condannata a rifondere ai suoi aventi causa P. M.C. e F.M., i quali avevano acquistato da lei un appartamento, sito in (omissis), con la clausola che eventuali spese condominiali successive sarebbero rimaste a carico della venditrice.
La vendita da T. ai predetti era avvenuta nel 1994; nel 1999 i coniugi P.M. avevano alienato lo stesso immobile a I.F. e D.L.R.; costoro nel 2000 avevano appreso della esistenza di controversia giurisdizionale pendente con l’ex portiere dello stabile, definita con transazione che aveva portato al pagamento a loro carico di circa 4,550 Euro, di cui avevano chiesto il rimborso ai P., i quali avevano chiamato in causa la T..
Il giudice di pace di Napoli nel febbraio 2004 ha condannato i coniugi P. a rimborsare gli attori e la T. a manlevare i P..
Il tribunale di Napoli, con sentenza 12 ottobre 2005, notificata il 7 aprile 2006, ha dichiarato inammissibile l’appello della T. quanto alle posizioni contro I. – D.L., perchè proposto fuori termine rispetto alla sentenza del 2003 che li riguardava, in quanto, pur se definita parziale, aveva contenuto definitivo nei loro confronti.
Quanto alla posizione P. confermava la condanna alla refusione di una quota delle spese da loro dovute a I., con modifica della decorrenza degli interessi.
Rigettava con nuove argomentazioni la domanda della T. relativa al pagamento di una caldaia e dell’arredo bagno, che ella assumeva di aver venduto ai P. in occasione del rogito.T. ricorre per la cassazione di questa sentenza con tre motivi.
I P. resistono con controricorso.
Motivi della decisione
2) Il primo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2722, 1350, 1470, 1537 e 1538 c.c., concerne il pagamento della caldaia e dell’arredo bagno alienati ai coniugi P.M..La ricorrente si duole della mancata ammissione di prova testimoniale e per interrogatorio formale di controparte, miranti, a dimostrare che tra le parti in occasione della vendita dell’immobile era stata pattuita la vendita di detti beni, pattuizione estranea al contenuto del contratto di vendita immobiliare.La censura non coglie nel segno. Essa trascura di attaccare la ratio determinante della decisione del tribunale.Il giudice di appello, integrando la motivazione del primo giudice, ha rilevato (pag. 9) che i patti relativi ai beni accessori erano patti aggiunti da dimostrare per iscritto, in quanto relativi a beni mobili ormai incorporati nell’immobile.
Questo presupposto di fatto è determinante, giacchè implica necessariamente che la vendita dell’alloggio, pattuita per iscritto, comprendeva anche la caldaia (che peraltro è un componente necessario dell’impianto di riscaldamento) e l’arredo bagno.
Dunque coerentemente il tribunale ha ritenuto che solo un patto scritto poteva valere a superare la documentazione originaria, che comprendeva i beni incorporati nell’immobile.
Il ricorso avrebbe dovuto, ove possibile, contestare il presupposto di fatto da cui è partito il tribunale, cioè l’incorporazione dei due beni, ma tale censura non è stata svolta.3)11 secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1304, 1372 e 1965 c.c., vizi di motivazione e omessa pronuncia.
La doglianza si riferisce all’individuazione delle somme dovute dalla T. agli acquirenti dell’immobile in adempimento dell’impegno contrattuale a farsi carico degli oneri dovuti sino al rogito “anche se accertati o liquidati successivamente”.
Con pretesa quasi temeraria, la ricorrente nega che potesse essere posto a base del calcolo di detti oneri l’atto transattivo, recepito in delibera condominiale, con il quale fu chiusa la vertenza con il portiere dello stabile. Si tratterebbe a suo dire di un atto arbitrario e volontario e non di atti “previsti o predeterminati in forza di legge o di un provvedimento dell’autorità”, quali previsti per “l’operatività della clausola”.
La censura non ha pregio.
Fondamento dell’accordo era che gli oneri – in questo caso condominiali – successivamente emersi fossero accertati o comunque liquidati e, ovviamente che fo...

... continua