QUESITO N. 449: Quali azioni a tutela del conduttore nel caso in cui alla cessazione del rapporto di locazione il locatore trattiene il deposito cauzionale senza giustificato motivo.

Quesito n. 449: Quali azioni a tutela del conduttore nel caso in cui alla cessazione del rapporto di locazione il locatore trattiene il deposito cauzionale senza giustificato motivo.

Il deposito cauzionale può definirsi – in via approssimativa – come la somma di denaro che il locatore richiede in sede di stipula di un contratto di locazione a tutela degli eventuali danni arrecati all’ immobile dal conduttore e/o a garanzia del pagamento dei canoni. –
Esso è disciplinato dall’art. 1, legge n. 392/78, il quale ne individua tre caratteristiche essenziali, ovvero che la somma versata a tale titolo:
a) non può superare tre mensilità di canone;
b) produce interessi al tasso legale, da corrispondersi al conduttore al termine di ogni anno;
c) non è assimilabile al canone - pur essendo commisurato all’ammontare dello stesso;
Invero, il deposito cauzionale viene inquadrato, sotto il profilo giuridico, come avente natura di pegno irregolare (riconducibile all’istituto previsto dall’art. 1851, c.c., nel contesto particolare dei contratti bancari di anticipazione su pegno).
Inutile evidenziare che il conduttore potrà far valer il proprio diritto alla restituzione delle suddette somme solo allorquando si sciolga il vincolo contrattuale – rectius –cessa il contratto di locazione - essendo venuta meno la funzione di garanzia.
Qualora le somme date in cauzione e i relativi interessi non vengano rimborsati dal proprietario, il condutture ha dieci anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione – onde pretenderne il rimborso.
Trattandosi di una garanzia, infatti, il diritto del conduttore al rimborso della cauzione, proprio perché assolve una funzione di garanzia e non di corrispettivo, non può essere assimilato al canone – indi non trova applicazione il termine prescrizionale breve di cinque anni.
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Orbene, nel caso in cui il locatore dovesse trattenere la somma data in deposito cauzionale a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, il conduttore potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso.
Cfr. in tal senso- Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725,
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto  o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.
Avverso tale decreto il proprietario potrà fare - a sua volta - opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto a trattenere tali somme. Pertanto, è doveroso sottolineare che, in presenza di un danno che il proprietario può agevolmente dimostrare, è sconsigliabile procedere giudizialmente,...

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