Compravendita immobiliare: l'acquirente inadempiente perde la caparra?Può il venditore trattenere le somme incassate come caparra e acconto, se il compratore, per mancanza di soldi, non può più rogitare? Giurisprudenza e modalità operative.

Compravendita immobiliare: l'acquirente inadempiente perde la caparra?

Può il venditore trattenere le somme incassate come caparra (20.000) e acconto (60.000), se il compratore, per mancanza di soldi, non può più rogitare?

Inquadramento normativo
§ Sulla fonte del recesso:
Art. 1373 cod. civ.: Se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere dal contratto, tale facoltà può essere esercitata finché il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.
Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può essere esercitata anche successivamente , ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.
Qualora sia stata stipulata la prestazione di un corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quando la prestazione è eseguita.
E' salvo in ogni caso il patto contrario.
 
§ Caparra confirmatoria:
Art. 1385, commi 1 e 2, cod. civ.: Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
 
§ Risoluzione del contratto per inadempimento:
Art. 1453, comma 1, cod. civ.: Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
 
§ Diffida ad adempiere
Art. 1454 cod. civ.: Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.
 
§ Gravità dell’inadempimento
Art. 1455 cod. civ.: Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
 
§ Effetti della risoluzione
Art. 1458, comma 1, cod. civ.: La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.
 
§ Risoluzione per giusta causa:
Art. 1461 cod. civ.: Ciascun contraente può sospendere l'esecuzione della prestazione da lui dovuta, se le condizioni patrimoniali dell'altro sono divenute tali da porre in evidente pericolo il conseguimento della controprestazione, salvo che sia prestata idonea garanzia.
 
2. Giurisprudenza
§ In senso contrario alla possibilità del contraente che agisce ex art. 1454 cod. civ. di trattenere la caparra ex art. 1385 cod. civ.:
La ritenzione della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento convenzionale del danno da parte del contraente non inadempiente, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. si giustifica quando tale contraente receda dal contratto e non nel caso in cui invochi la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c., o in subordine pronuncia di risoluzione ex art. 1453 c.c., con richiesta di risarcimento. In tali ultime ipotesi la ritenzione della caparra confirmatoria può giustificarsi (sino alla liquidazione giudiziale dei danni), quale mera garanzia per la concreta realizzazione del risarcimento, fermo restando l'onere di provare i danni medesimi. Ne consegue che, in difetto di una tale prova, la funzione di garanzia si esaurisce e, ancorché sia stata pronunciata la risoluzione del contratto per colpa dell'altro contraente, la caparra deve essere restituita (App. Genova Sez. III, 22-04-2006).
In senso ...

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