QUESITO N. 464: Se in caso di rapporto di locazione per immobile adibito ad uso abitativo la spesa inerente alla sostituzione del motore di una persiana è a carico del locatore o del conduttore ?

Quesito n. 464: Se in caso di rapporto di locazione per immobile adibito ad uso abitativo la spesa inerente alla sostituzione del motore di una persiana è a carico del locatore o del conduttore ? Disamina della ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore.

Affinchè si possa rispondere adeguatamente a tale domanda si rende necessario definire il concetto di ‘piccola manutenzione’, ai sensi dell’art. 1576 e 1609 c.c. può essere definita tale ciò che sia dipeso, non da vetustà o dal caso fortuito, ma da un deterioramento prodotto all’utilizzazione del bene locato, e di un’insieme di elementi quali: valore economico, destinazione dell’immobile e corrispondenti obblighi di custodia del locatario, derivanti da accordi contrattuali o in mancanza usi locali.
A titolo esemplificativo si riporta un esempio di ciò che la giurisprudenza di legittimità definisce intervento di piccola manutenzione: “…rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie…” ( Cassazione civile, sez. III, 28/11/2007, n. 24737).
Al fine di una maggiore comprensione, risulta essenziale la lettura dei seguenti articoli:
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo:” Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (1609, 1621).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.” 
Art. 1609 Piccole riparazioni a carico dell'inquilino:” Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'Art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (2764).
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.”
Cassazione civile, sez. III, 28/11/1988, n. 6408: “In materia di locazione di immobili urbani ai sensi del combinato disposto degli art. 1576 e 1609 c.c., soltanto le riparazioni di piccola manutenzione, dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, devono essere eseguite, durante il rapporto, dal conduttore a sue spese, consegue che questi risponde, al termine della locazione, per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione…”.
Pretura Torre Annunziata, 14/05/1981:”In tema di locazione di fondi urbani, sia l'ordinaria che la straordinaria manutenzione sono a carico del locatore ad eccezione della "piccola manutenzione" causata da deterioramenti prodotti dall'uso, che è a carico dell'inquilino. La categoria della piccola manuten...

... continua