Contratto preliminare di immobile abusivo con clausola di esonero responsabilità del promittente venditore. Cassazione civile, sez. II – sentenza 28 febbraio 2013, n. 5033.

Contratto preliminare di immobile abusivo
con clausola di esonero responsabilità del promittente venditore.
Cassazione civile, sez. II – sentenza 28 febbraio 2013, n. 5033

Concluso tra le parti un contratto preliminare diretto alla stipulazione di un definitivo avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, la pattuizione, nell'atto di programmazione preparatoria, di una clausola escludente la risoluzione per colpa del promettente venditore, pur quando risulti l'insanabilità urbanistica del bene oggetto del contratto, non vale, di per sé, a rendere il preliminare un contratto aleatorio. Peraltro, l'abusività dell'immobile per mancato rilascio della concessione preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e quindi legittima il promissario acquirente a richiedere al promettente la restituzione della caparra che abbia versato in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.
CASUS DECISUS
Il (omissis) tra F..P. , promittente acquirente, e F. -Z. , promittenti venditori, interveniva un preliminare di vendita di un immobile, di un magazzino e di due appezzamenti di terreno adiacenti per complessivi metri quadri 6.313 in Scandicci al prezzo di 180 milioni di lire. Veniva versata una caparra di 30 milioni ed il promittente acquirente specificamente dichiarava di essere a conoscenza della natura abusiva della costruzione, esonerando da ogni garanzia al riguardo i promittenti venditori e dichiarando specificamente che anche in caso di mancato condono il contratto preliminare non si sarebbe risolto.
Il promittente acquirente P. il 22 gennaio 2001 conveniva in giudizio i promittenti venditori avanti al Tribunale di Firenze per inadempimento al preliminare in questione in ragione della mancata concessione in sanatoria, chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra, con risarcimento del danno subito da liquidarsi in separata sede.
Il contratto preliminare è il contratto in forza del quale le parti si obbligano ad addivenire alla stipulazione di un contratto definitivo. Questo dovrà riportare, come contenuto minimo, quanto già pattuito dalle parti in sede di contratto preliminare ed, una volta stipulato il contratto definitivo, si presume che quest’ultimo diventi l’unica regolamentazione dell’affare. Essendo un contratto le parti, per il...

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