QUESITO N. 469: se il mediatore può essere ritenuto responsabile qualora il conduttore utilizzi l’immobile in difformità dalla normativa vigente.

Quesito n. 469: se il mediatore può essere ritenuto responsabile qualora il conduttore utilizzi l’immobile in difformità dalla normativa vigente.

Nel caso in oggetto si analizza una particolare ipotesi nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, dove il cliente conferisce incarico verbale all’agente mediatore chiedendo di voler locare un immobile adibito ad uso abitazione e quindi di categoria catastale A/2, ma per un uso diverso, ossia studio di consulenza e pertanto appartenente alla categoria catastale A/10.
Dopo la stipula del contratto di locazione, il conduttore rileva problematiche per il bene locato essendo inidoneo alla realizzazione dell’interesse economico per il quale doveva essere utilizzato.
A valle di tale problematica il locatario decide di rivolgersi all’agenzia immobiliare per ottenere il rimborso delle mensilità versate a causa di quanto su esposto.
Al riguardo risulta utile la lettura dell’art. 1759 c.c. Responsabilità del mediatore: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell' affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.”
Il conduttore è lapalissiano che fosse a conoscenza sin dall’inizio della destinazione d’uso dell’immobile locato, infatti, ha dato espresso incarico verbale per un particolare immobile adibito ad uso abitazione e quindi di categoria catastale A/2 e poi successivamente ha confermato il contratto di locazione accettandone implicitamente il rischio economico dell’impossibilità dell’utilizzazione dello stesso per il suo scopo, esonerando da qualsiasi colpa il mediatore.
In particolare l’agente immobiliare incaricato per un particolare immobile, ha svolto con la diligenza richiesta il proprio compito non potendo essere ritenuto responsabile successivamente per un utilizzo del locale in esame da parte del locatario, difforme alla normativa catastale.
In particolare si annoverano:
Cassazione civile, sez. II, 22/03/2001, n. 4126: “Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla l. 3 febbraio 1989 n. 39, il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale...”.
Ai fini di una maggior completezza risulta essenziale valutare l’ipotesi verosimile in cui NON ci fosse stato uno specifico incarico da parte del cliente nei confronti del mediatore immobiliare.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità si è pronunciata più volte.
Cassazione civile, sez. III, 08/05/2012, n. 6926: “In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliare per verificare in quale categoria catastale rientri l'immobile, e, di conseguenza, se l'acquisto di esso consentirà all'acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.”.
Cassazione civile, sez. III, 18/01/2006, n. 822: “In base alla disciplina codicistica e professionale, il mediatore, pur dovendo normalmente osservare gli obblighi previsti dall'art. 1759 comma 1 c.c., non è, tuttavia, tenuto in difetto di uno specifico incarico, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie).”
Tribunale Belluno, 02/11/2011: “In tema di stipula del contratto definitivo di compravendita, il mediatore, pur dovendo normalmente osservare gli obblighi previsti dall’art. 1759, 1 comma, c.c., non è tuttavia tenuto, in difetto di uno specifico incarico, al compimento d’indagini di natura tecnico-giuridica - come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie - cosicché a tal riguardo non può ravvisarsi alcuna responsabilità del medesimo.”
A valle della lettura di tali orientamenti, si evidenzia come la giurisprudenza tenda a limitare o escludere addirittura la responsabilità del mediatore dal compimento di particolari indagini in difetto di specifici incarichi che possano invadere le competenze di altri professionisti quali notai, geometri ed ingegneri.
Nonostante quanto appena affermato non si può però non riportare altro orientamento, dove la giurisprudenza di legittimità non sembri cosi indulgente nei confronti del mediatore e seppur esulando lo stesso da indagini tecnico-giuridiche senza specifici incarichi da parte del cliente, gli attribuisca l’obbligo di corretta informazione nei confronti dello stesso secondo il criterio della media diligenza professionale ex art. 1176 2° comma c.c..
Tribunale Palermo, sez. III, 24/05/2012, n. 2256:“...Il mediatore, pertanto, pur non essendo tenuto a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, è, in ogni caso, tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque da lui conoscibili con la comune diligenza, nonché in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non verit...

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