QUESITO N. 471: Se il mediatore è responsabile nella locazione residenziale, nell’ipotesi in cui alla consegna delle chiavi l\'inquilino scopre che gli impianti di gas ed elettrico non sono a norma e che l\'impianto di scaldabagno non funziona.
Quesito n. 471: Se il mediatore è responsabile nella locazione residenziale, nell’ipotesi in cui alla consegna delle chiavi l\'inquilino scopre che gli impianti di gas ed elettrico non sono a norma e che l\'impianto di scaldabagno non funziona.
Il contratto di locazione è quel contratto mediante il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore), una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (1571 c.c.).-
Dal combinato disposto degli artt. 1575, 1576,1578 e 1581 del c.c. risultano a carico del locatore molteplici obblighi, uno dei quali è quello di consegnare la cosa in buono stato locativo (art. 1575 c.c.) e, quindi, in grado di servire all’uso convenuto: la cosa locata, infatti, deve essere priva di vizi che ne riducano in modo apprezzabile l’uso convenuto e deve, quindi, presentare quel minimo di caratteristiche e di qualità che sono necessarie per l’utilizzazione secondo la previsione contrattuale. Il buono stato di manutenzione deve, cioè, rispondere ad esigenze di abitabilità e di mancanza di difetti tali da compromettere la salute di chi vi abita.-
In materia di responsabilità del mediatore viene in rilievo il disposto di cui all'art. 1759 c.c. il quale impone specifici obblighi di informazione.-
La previsione normativa di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., nella parte in cui impone al mediatore l'obbligo di comunicare alla parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare suscettibili di influire sulla sua conclusione, deve essere letta in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, la quale richiede determinati requisiti di cultura e competenza e condiziona all'iscrizione stessa la spettanza del compenso. Il mediatore, pertanto, – anche secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione (v. tra le tante Cass. civ. 5107/99) – è, in ogni caso, tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque da lui conoscibili con la comune diligenza, nonché in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle. Deve però escludersi che, in difetto di un particolare incarico in proposito, il mediatore abbia l'obbligo di svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (es. accertamento della libertà dell'immobile tramite visure catastali e ipotecarie – Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 2003, n. 16009) che possono esulare dalle sue capacità e possibilità materiali al fine di acquisire informazioni rilevanti per la conclusione dell'affare. In difetto di tali adempimenti può legittimamente configurarsi a carico del mediatore una responsabilità per i danni sofferti per l'effetto di tale sua condotta dal cliente. Il mediatore incorre cioè in una responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.) per i danni sofferti dal cliente in tutti quei casi in cui abbia dato informazioni rilevanti ai fini della conclusione del contratto senza averne preliminarmente verificato correttezza e veridicità e quindi anche nel caso in cui le abbia date in buona fede.-
In applicazione dei principi illustrati, si è ritenuto che il mediatore fosse tenuto a comunicare alle parti intermediate le seguenti informazioni, purchè, ovviamente, relative alla valutazione e sicurezza dell'affare e suscettibili di influire sulla conclusione di esso:
• informazioni riguardanti l'abitabilità dell'immobile compravenduto (in tal senso: Cass. civ., III, 3 giugno 1993, n. 6219);
• informazioni relative alla presenza di vizi che diminuiscano il valore del bene compravenduto (così si è espressa Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1996, n. 1102);
Ancora, si è ritenuto responsabile il mediatore nel caso abbia taciuto al compratore l’esistenza di circostanze o di vizi della cosa venduta che ne diminuivano il libero godimento e il valore (ad es. esistenza di un privilegio sull’autoveicolo acquistato, abusi edilizi dell’immobile, mancanza dell’abitabilità, dell’inedificabilità etc.) Vedi Cass. 09.04.84., n. 2277, Rep. Foro It., 1984,15; Cass. 21.09.88 n. 5183 in Rep. Foro it., 1988, 4; Cass. 03.06.93, n. 6219 in Resp. Civ. Prev. 1994, 467.
Si deve, inoltre, ritenere che il mediatore sia tenuto a comunicare alle parti le circostanze attinenti alla destinazione d'uso dell'immobile - abitativa o commerciale - alla riconducibilità dello stesso ad un regime di edilizia economica convenzionata, alla provenienza dello stesso da una donazione, ecc.
Sarà pertanto buon uso del mediatore quello di analizzare con attenzione l'atto di provenienza dell'immobile su cui verte la sua attività di intermediazione, estraendone una copia per la parte interessata all'acquisto dello stesso. L'agente immobiliare e' responsabile se era a conoscenza del difetto poi riscontrato nell'appartamento.-
Resta sempre e comunque il diritto, in capo al conduttore di richiedere al proprietario il ripristino e la riparazione dei vizi presenti nell’immobile se questi pregiudicano il godimento del bene preso in locazione. L’art. 1578 c.c., rubricato “Vizi della cosa locata”, espressamente recita: «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna».-
Per comprendere se il caso di specie rientri in tale nozione di “vizio della cosa locata” e giustifichi, quindi, una risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, occorre stabilire se quanto lamentato dal conduttore dipenda da un difetto di costruzione dell’immobile e quindi preesistente alla conclusione del contratto, ovvero da fatti sopravvenuti nel corso del rapporto contrattuale per vetustà dell’immobile, carenza di manutenzione o caso fortuito.-
Nel primo caso e, quindi, nel caso in cui quanto lame...
... continua