QUESITO N. 481: Diritto di abitazione e cessione della nuda proprietà. Se l’immobile su cui insiste un diritto di abitazione possa essere usucapito dal convivente del titolare di tale diritto.

Quesito n. 481: Diritto di abitazione e cessione della nuda proprietà. Se l’immobile su cui insiste un diritto di abitazione possa essere usucapito dal convivente del titolare di tale diritto.

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La questione oggetto del presente quesito, pone una serie di questioni giuridiche di notevole interesse, per la materia che ci occupa. Spesso capita che un proprietario desideri trasferire il suo immobile ai figli, tramite ad esempio una donazione, al fine di regolare la divisione del suo patrimonio già prima del decesso. Altrettanto spesso succede che il proprietario voglia contemporaneamente continuare a vivere all’interno dell’immobile trasferito. A questo scopo la conclusione di un contratto di locazione di lunga durata annotato a Registro fondiario offre una protezione accresciuta, senza tuttavia costituire una garanzia assoluta. In alternativa è possibile costituire una servitù personale sotto forma di diritto d’abitazione o di usufrutto mediante accordo tra le parti al momento della firma dell’atto notarile relativo al trasferimento della proprietà. Il diritto di abitazione è il diritto reale di godimento su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). La nozione, ritraibile dal disposto dell'art. 1022 c.c., sottolinea che l'abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'appartamento che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: infatti, il relativo diritto è riconosciuto soltanto in capo alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia. Si ritiene che titolare del diritto di abitazione possa essere solo una persona fisica, in quanto nozione e disciplina dell'istituto manifestano inequivocabilmente la loro imprescindibile riferibilità alla sola persona umana. Questo istituto che affonda le sue più remote origini nell'"usus domus" del diritto romano classico, come innanzi detto ha natura reale e può quindi essere costituito mediante testamento, usucapione o contratto: in quest'ultima ipotesi, come registrato dalla stessa giurisprudenza, è richiesta "ad substantiam" la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata. Ai sensi dell'art. 1023 c.c., nell'ambito della famiglia, sono ricompresi anche i figli nati dopo che il diritto è sorto, i figli adottivi, i figli naturali riconosciuti e gli affiliati, nonché le persone conviventi con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi. La giurisprudenza ha precisato che la norma in esame, provvedendo a determinare l'ambito della famiglia in relazione sia ai diritti di uso che di abitazione contemplati nelle precedenti disposizioni, si riferisce al nucleo familiare del titolare del diritto, ovvero del diritto di uso o di abitazione, e non già al nucleo familiare del suo dante causa per atto tra vivi o mortis causa. Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura strettamente personale: ne consegue che, a norma dell'art. 1024 c.c., tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in locazione. Secondo la giurisprudenza, tuttavia, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, sancita espressamente dalla richiamata disposizione codicistica, non è di ordine pubblico e pertanto può essere derogata. Con norma di chiusura, infine, l'art. 1026 c.c., prevede espressamente che le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, tanto all'uso quanto alla abitazione.
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Circa l’usucapione
Questo istituto da tempo memorabile ormai è considerato un modo di acquisto della proprietà, mediante il possesso qualificato della cosa, continuato per un certo tempo. Nell’usucapione l’acquisto della proprietà o (di altro diritto reale) non si realizza attraverso il trasferimento di essa da un titolare ad altro: ma bensì esso si realizza invece attraverso un rapporto d...

... continua