QUESITO N. 483: se il conduttore di una porzione immobiliare di una villa, nella quale eserciti attività che comporti contatto diretto col pubblico abbia diritto alla prelazione in caso di vendita.

Quesito n. 483: se il conduttore di una porzione immobiliare di una villa, nella quale eserciti attività che comporti contatto diretto col pubblico abbia diritto alla prelazione in caso di vendita
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Nel caso in questione occorre determinare l’esistenza del diritto di prelazione nell’ipotesi in cui oggetto della vendita sia non già la singola unità immobiliare condotta in locazione bensì un intero complesso immobiliare di cui tale unità faccia parte.
In tale ipotesi, come peraltro già affermato da costante giurisprudenza, il diritto di prelazione non spetta al conduttore della singola unità immobiliare facente parte del compendio oggetto della vendita, né sulla singola unità immobiliare, per non essere essa separabile dal tutto, né sull’intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato. Pur tuttavia, al fine di evitare surrettizie aggregazioni di beni con l’unico fine di eludere il diritto di prelazione di cui si tratta, deve essere accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, così da costituire un “unicum”, ovvero un’entità patrimoniale diversa dalle singole componenti.
La Suprema Corte precisa: «È ovvio che tale unità strutturale e funzionale debba rispettivamente sussistere al momento della denuntiatio o della vendita, perché è in tali momenti che nasce e diventa operativo il diritto di prelazione o quello di riscatto».
PQM
Considerato che il diritto di prelazione o di riscatto in favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identità dell'immobile locato, nel quale è esercitata attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con quello venduto;
Considerando le indicazioni forniteci dal richiedente e ritenendo presumibilmente che oggetto della compravendita è l’intero complesso immobiliare;
Possiamo probabilmente ritenere che tale diritto di prelazione non trova applicazione, in quanto, come la Suprema Corte sostiene, Il diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto e perciò non trova applicazione non soltanto ...

... continua