QUESITO N.485: Se l’agenzia immobiliare può ricevere incarico di vendita di immobile nell’ipotesi in cui sussista a carico del proprietario concordato fallimentare. Se, nel caso di risposta affermativa, il mediatore ha diritto alle provvigioni.

Quesito n.485: Se l’agenzia immobiliare può ricevere incarico di vendita di immobile nell’ipotesi in cui sussista a carico del proprietario concordato fallimentare. Se nel caso di risposta affermativa il mediatore ha diritto alle provvigioni e su chi grava tale obbligo.

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Risposta al quesito

Si può conferire incarico all’agenzia immobiliare di vendere uno o più immobili nell’ambito di un concordato. Ciò posto, questa facoltà, è concessa però allorquando il tribunale indichi nella sentenza di omologazione del concordato che la vendita immobiliare debba essere effettuata a trattativa privata o con la procedura della vendita senza incanto. Ebbene, sul punto, abbisogna sottolineare che il conferimento dell’incarico all’agenzia immobiliare necessita di un provvedimento autorizzavo del giudice delegato, senza il quale il conferimento dell’incarico di mediazione non sarebbe valido ed efficace; e che pertanto esso sarebbe inidoneo a vincolare gli organi della procedura concorsuale circa il diritto alle provvigioni eventualmente maturate. Ne discende che in assenza di specifiche disposizioni della sentenza di omologazione, gli organi della procedura concorsuale godono della più ampia discrezionalità gestoria, rimanendo liberi di indirizzare l’attività verso forme di vendita atipiche a trattativa privata nella quale certamente è annoverabile la facoltà per il commissario e per il liquidatore la possibilità di conferire incarico di mediazione immobiliare. Circa la provvigione, essa, matura a favore del mediatore, normalmente nei confronti di entrambe le parti, “se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”, cosi come previsto dall'articolo 1755 codice civile. Quindi la provvigione sarà pagata dagli organi del concordato per la parte che a questi compete e dall’acquirente dell’immobile o degli immobili mediati dall’agenzia immobiliare.

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Motivi della risposta
Il concordato fallimentare è l'accordo tra il fallito ed i creditori, in virtù del quale il fallito offre di pagare, oltre l'intero ammontare dei crediti privilegiati, una determinata percentuale dei crediti chirografari, mentre i creditori dal canto loro rinunciano a quella parte del loro credito che rimarrà insoddisfatta. Il Tribunale se tutti i requisiti sono rispettati, emana una sentenza di omologazione del concordato in cui stabilisce direttamente le modalità per il pagamento delle somme dovute o rimette l'incarico al giudice delegato. Se nella sentenza di omologazione è stabilita la cessione di beni immobili, questa dovrà essere effettuata secondo le modalità nella stessa stabilite. Il Tribunale indicherà, pertanto, se la vendita immobiliare dovrà essere effettuata a trattativa privata o con la procedura della vendita senza incanto oppure per mezzo di quella con incanto, tenendo conto che non si tratta di una vendita forzata perché è intervenuto l'accordo tra creditori e debitore.
E’ noto che l’esecuzione del concordato con cessione dei beni e` stata svincolata dal legislatore dalle rigide forme imposte, in special modo per la vendita immobiliare, nella procedura fallimentare. L’art. 182 legge fallimentare lascia salva la possibilità che la proposta del debitore contenga specifiche indicazioni circa le modalità dell’esecuzione e non v’e` dubbio che, se la proposta ha ottenuto il voto favorevole dei creditori, il tribunale può soltanto scegliere se rigettare l’istanza ovvero accoglierla.
In assenza di simili indicazioni nella proposta di concordato, la medesima norma demanda al tribunale di fissare le «modalità di liquidazione» nella sentenza di omologazione. Nella Relazione Ministeriale alla legge fallimentare (punto 37) esplicitamente e` stato chiarito, “che con riguardo alla fase della liquidazione nel concordato preventivo con cessione dei beni non sono stati stabiliti schemi rigidi di cessione «lasciando agli interessati di raggiungere l’accordo più conveniente sotto la guida prudente e vigilante del giudice”.
Poi, in tema di concordato preventivo, in assenza di disposizioni, nella sentenza di omologazione dello stesso, con riguardo alle forme di liquidazione dei beni ceduti, è assicurata al liquidatore la scelta discrezionale, nei limiti degli indirizzi forniti dal giudice delegato, dell...

... continua