QUESITO N. 490. Immobile intestato a minore e diritto del mediatore alle provvigioni. Se nell’ipotesi in cui il proponente acquirente abbia sottoscritto una proposta di acquisto senza essere stato informato della circostanza che l’immobile appartenga

Quesito. Se nell’ipotesi in cui il proponente acquirente abbia sottoscritto una proposta di acquisto senza essere stato informato della circostanza che l’immobile appartenga anche ad un minore, e che quindi necessita dell’autorizzazione del Giudice tutelare, lo stesso sia legittimato a richiedere la risoluzione del contratto nel momento in cui scopra tale circostanza, anche dopo l’accettazione della proposta, e se, in tal caso, il mediatore abbia diritto alle provvigioni.

La risposta al quesito proposto richiede l’inquadramento di alcune questioni inerenti al preliminare di vendita di cosa altrui.

Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui è quel contratto con il quale il promittente venditore si obbliga a procurare al promissorio acquirente, mediante la stipulazione del definitivo, l’acquisto della proprietà della cosa.
Per quanto concerne le modalità di trasferimento della proprietà del bene oggetto del preliminare la Suprema Corte, a Sez. Unite, con la ormai famosa HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=986"sentenza 18 maggio 2006 n. 11624, ha stabilito, superando numerosi contrasti giurisprudenziali sul punto, che la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il promittente il bene dall’effettivo proprietario per poi ritrasferirlo, una volta acquisita la proprietà, al promissario, oppure attraverso un trasferimento diretto tra l’effettivo proprietario e l’acquirente.
Pertanto, il promissario acquirente, venuto a conoscenza del fatto che la controparte non è l’effettivo proprietario del bene oggetto del preliminare, non è legittimato a non concludere il definitivo e a chiedere la risoluzione del preliminare.
L’art. 1478 c.c. – relativo al contratto di vendita di cosa altrui – è applicabile per analogia anche al contratto preliminare di vendita e, pertanto, il promittente venditore è tenuto a procurare l’acquisto del bene al compratore, il che, secondo la Suprema Corte, può avvenire o attraverso una doppia alienazione o facendo trasferire direttamente il bene dal terzo al promissario.
Allo stesso modo, l’applicazione analogica dell’art. 1479 c.c. non consente al promittente acquirente in buona fede, che abbia ignorato sin dall’inizio che il bene appartenga in tutto o in parte ad altri, di chiedere la risoluzione del contratto prima della stipula del definitivo, poiché il promittente venditore fino a tale momento può fargli acquistare la proprietà del bene o acquistandola egli stesso dal terzo, o facendola trasferire direttamente dal proprietario ( Cass. sez. II, 5/11/2004, n. 211179).
Infatti, “in un preliminare di vendita, in cui il promissario acquirente sia ignaro dell’altruità della cosa, l’azione di risoluzione prevista dall’art. 1479 c.c. per l’ipotesi di buona fede dell’acquirente non può essere esperita “illico et immediate”, a motivo della diversa natura del contratto preliminare rispetto ad una vendita con efficacia reale. Nel primo caso, infatti, per aversi inadempimento, che è il presupposto della risoluzione, occorre che maturi inutilmente il termine per la stipula del definitivo. Nella vendita immediatamente traslativa, invece, l’inadempimento si verifica con la conclusione...

... continua