QUESITO N. 494: Vendita immobiliare, plusvalenza e tassazione. In quali casi la plusvalenza è soggetta a tassazione e in quali casi è esclusa . Esame della disciplina e riferimenti normativi.

Quesito n. n. 494: Vendita immobiliare, plusvalenza e tassazione. In quali casi la plusvalenza è soggetta a tassazione e in quali casi è esclusa . Esame della disciplina e riferimenti normativi.

Risposta al quesito

Nel caso sottoposto al nostro esame la plusvalenza realizzata da Tizio non costituisce reddito imponibile. Infatti a mente del DPR n. 917/1986 che regolamenta la materia della tassazione delle plusvalenze, all’art. 67, comma 1, lett. b, viene stabilito che le plusvalenze derivanti da compravendita immobiliare debbono essere tassate quando sussistono congiuntamente le seguenti condizioni: - le plusvalenze devono essere relative ad immobili acquistati a titolo oneroso o per donazione; - gli immobili devono essere stati acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni; - non deve trattarsi di fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.
Nel caso oggetto di parere viene meno la terza condizione in quanto Tizio ha adibito l’immobile in parola per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari, posto ciò, deve essere senz’altro esclusa la tassabilità della plusvalenza realizzata da Tizio nella compravendita dell’immobile in parola.

Motivi della risposta

La questione oggetto di pare ci offre l’opportunità di approfondire la disciplina delle plusvalenze realizzate da privati nella compravendita immobiliare. Molto spesso accade che un soggetto acquisti un immobile ad un prezzo, e poi lo rivenda dopo qualche tempo a un prezzo maggiorato realizzando all’uopo un guadagno. Questo guadagno che in gergo tecnico viene chiamato plusvalenza costituisce un reddito diverso e pertanto esso viene tassato dall’Amministrazione Finanziaria. La disciplina delle plusvalenze trova precipuamente il suo referente normativo nell’art. 67 DPR n.917/1986 (c.d. TUIR). Bene prima di discendere nel merito della questione, occorre fornire innanzitutto la definizione di plusvalenza; essa è il “guadagno” realizzato da chi, avendo acquistato un immobile ad un determinato valore, lo rivende successivamente per un corrispettivo maggiore, lucrando quindi la differenza. Comportano realizzo di plusvalenza gli atti a titolo oneroso, con i quali cioè l’immobile viene ceduto verso un corrispettivo – come nel caso che ci occupa.

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Ciò posto, le differenti categorie di plusvalenza immobiliari che il nostro sistema fiscale conosce sono essenzialmente tre: 1)le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici (art. 67, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 917/1986); 2)le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni edificabili (secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione) (art. 67, comma 1, lett. b), secondo periodo, del D.P.R. n. 917/1986);3)le plusvalenze realizzate - al di fuori dell’ipotesi di lottizzazione - mediante cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (art. 67, comma 1, lett. b), primo periodo, del D.P.R. n. 917/1986).

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La questione che ci occupa nel caso di specie, si riferisce a quelle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni. In presenza di cessione di fabbricati (sia abitativi che non abitativi, sia urbani che rurali), e dei terreni non edificabili (in base alla nozione sopra precisata), la plusvalenza è soggetta a tassazione. Tuttavia lo stesso DPR n. 917/1986 che regola...

... continua