QUESITO N.495:Donazione e contratto di locazione. Cosa succede se l’erede pretermesso esperisce vittoriosamente l’azione di riduzione e conseguenzialmente l’azione di restituzione dell’immobile oggetto di locazione.

Quesito n.495:Donazione e contratto di locazione. Cosa succede se l’erede pretermesso esperisce vittoriosamente l’azione di riduzione e conseguenzialmente l’azione di restituzione dell’immobile oggetto di locazione. Sorte del contratto di locazione in essere. Se è tutelato il conduttore che ha stipulato il contratto di locazione con il donatario.

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Risposta al quesito

Bene, come innanzi sarà opportunamente motivato ed evidenziato con gli opportuni richiami legislativi e giurisprudenziali, si fornisce la seguente risposta al quesito sottopostoci: Caia con l'azione di riduzione ha ottenuto il riconoscimento della lesione della sua quota di legittima e la dichiarazione di inefficacia, totale nei suoi confronti, dell'atto di disposizione colpito dalla riduzione. La sentenza di riduzione non ha tuttavia attuato un nuovo trasferimento dell'immobile in questione dal patrimonio del defunto, la sentenza in riduzione ha operato in modo che il trasferimento posto in essere dal defunto con la disposizione lesiva si considera non avvenuto nei confronti di Caia, la quale ha certamente ora acquistato il diritto sull'immobile locato a Sempronio in forza della vocazione legale che, per effetto della sentenza, si è prodotta in suo favore. L'immobile che prima era di suo fratello Mevio, viene ora acquistato a titolo universale da Caia, privo di oneri e pesi di qualsiasi natura; quindi anche privo della locazione concessa a Sempronio. Come evidenzieremo anche più avanti, il tenore letterale dell'articolo 561 cod. civ., dispone: "che gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario può averli gravati, salvo il disposto del n. 8 dell'articolo 2652". L'articolo non si riferisce, come sostenuto da più parti, solo ai pesi di natura reale che creano un vincolo sul bene, ma anche a quelli obbligatori che creano un vincolo tra due o più soggetti come ad es. la locazione ex art. 571 cod. civ..
Nel caso che ci occupa, pertanto, la locazione non può essere opposta alla legittimario Caia che può riottenere immediatamente la disponibilità dell’immobile a danno del conduttore Sempronio.



La questione

Il giorno X si rivolgeva al nostro studio legale il Sig. Tizio titolare dell'agenzia immobiliare Beta, il quale ci esponeva che in data xxxx veniva incaricato da Mevio di trovare un conduttore per l'immobile di sua proprietà. Formalizzato l'incarico al mediatore, e grazie all'attività di intermediazione della predetta agenzia immobiliare Beta, l'immobile veniva dato in locazione a Sempronio. Mevio, evidenziava inoltre, che il cespite in parola fu acquistato per successione testamentarie, e che sua sorella Caia aveva avviato un azione di riduzione, per far dichiarare l'inefficacia nei suoi confronti della disposizione testamentaria con cui il di loro genitore aveva disposto del cespite immobiliare in suo favore. Frattanto, l'immobile in parola veniva concesso in locazione a Sempronio. Nelle more, l'azione di riduzione azionata da Caia si era conclusa vittoriosamente in favore di essa, pertanto veniva dichiarata l'inefficacia nei suoi confronti della disposizione testamentaria con cui il di loro genitore aveva disposto del cespite immobiliare - ora locato - in favore di Mevio eccedendo la quota di cui esso genitore defunto poteva disporre, ledendo di fatto la quota di legittima che sarebbe spettata alla stessa Caia. Esposte le circostanze di cui sopra, Mevio formulava il seguente quesito: che fine fa il contratto di locazione stipulato con Sempronio? Esso può essere opposto al legittimario pretermesso (ndr Caia)? Il conduttore può essere cacciato?

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Motivi della risposta

La questione sottopostoci in data odierna tocca il delicato istituto dell'azione di riduzione testamentaria, esso istituto è disciplinato dagli articoli 554 e seguenti del codice civile.
È noto, che la legge, riserva una parte del'eredità del "de cuius" al coniuge, ai figli legittimi (ai quali sono equiparati i legittimati e i figli adottivi), ai figli naturali nonché agli ascendenti legittimi. Essi costituiscono la categoria dei c.d. legittimari. La legge inoltre fissa l'entità della quota di riserva dell'eredità che a essi deve essere devoluta, distinguendo a seconda della persona dei legittimari, non avendo essi diritto sempre alla stessa quota. Per di più la legge si preoccupa anche di definire le quote in caso di concorso di più legittimari tra di loro. Molto spesso, però accade, come nel caso che ci occupa, che la quota di legittima che la legge riserva ai legittimari viene lesa dal "de cuius" con atti "mortis causa"(disposizioni testamentarie a titolo di eredità o di legato), od anche con atti "inter vivos" (donazioni e liberalità). La tutela riconosciuta al legittimario, volta ad ottenere la soddisfazione della quota di riserva riconosciutagli dalla legge, si realizza con l'azione di riduzione delle disposizioni che, in concreto, abbiano leso la legittima, cioè siano eccedenti la quota di cui il "de cuius" poteva disporre (cfr. articoli 554 e 555 c.c.).

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Con l'azione di riduzione, l'ordinamento giuridico mira a tutelare il legittimario che non abbia ricevuto nulla (c.d. legittimario pretermesso) ovvero che si trovi a succedere in una quota di beni inferiori a quella a lui spettante per legge. Essa inoltre ha lo scopo di far accertare giudizialmente la lesione della quota di legittima spettante al legittimario che agisce in riduzione e, conseguentemente, far dichiarare l'inefficacia (totale o parziale), nei suoi confronti, delle disposizioni testamentarie e delle donazioni le quali hanno ecceduto la quota di cui il defunto poteva disporre. Orbene, nel caso oggetto di parere, Caia ha agito in riduzione per far dichiarare l'inefficacia nei suoi confronti della disposizione testamentaria con cui il "de cuius" ha disposto del cespite immobiliare in favore di suo fratello Mevio.

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L'azione di riduzione configura un'azione personale diretta a procurare al legittimario l'utile corrispondente alla quota di legittima, e non un'azione reale, perché si propone non contro chi è l'attuale titolare del bene, ma esclusivamente contro i beneficiari delle disposizioni lesive. Il legittimario, dunque, non ha un diritto reale sui beni oggetto di tali attribuzioni; egli ha un diritto che può far valere in giudizio nei confronti dei beneficiari delle disposizioni lesive della quota di legittima, i quali debbono restituire innanzitutto i beni pervenutegli. Giova evidenziare, che ove mai la restituzione dei beni non possa più avvenire, il beneficiario della disposizione lesiva risponderà con il proprio patrimonio personale (ex art. 2740 cod. civ.) il qua...

... continua