QUESITO N. 503: Vendita con riserva di proprietà (anche detto patto di riservato dominio). Se l’agente immobiliare può mediare la vendita di un immobile acquistato con riserva di proprietà senza alcun pregiudizio per il terzo acquirente.

Quesito n. 503: Vendita con riserva di proprietà (anche detto patto di riservato dominio). Se l’agente immobiliare può mediare la vendita di un immobile acquistato con riserva di proprietà senza alcun pregiudizio per il terzo acquirente. Se il trasferimento della proprietà è automatico al pagamento dell’ultima rata del prezzo o se per il perfezionamento della vendita l’acquirente è tenuto ad ulteriori obblighi.
Il caso. In una compravendita immobiliare la parte venditrice si riservava la proprietà del cespite immobiliare fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo.- Il prezzo come contrattualmente previsto veniva saldato entro l’anno 1985, con sottoscrizione del venditore di una scrittura privata in cui egli attestava la ricezione dell’ultima rata del prezzo.- Non essendoci stato alcun passaggio e/o atto successivo, il venditore ha ancora la riserva di proprietà?

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Risposta al quesito

Trattasi nel caso di specie di vendita con patto di riservato dominio anche comunemente denominato vendita con riserva di proprietà, l’acquirente è diventato proprietario del cespite immobiliare con il pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.-
Detto prezzo è stato ricevuto dall’alienante entro il termine ivi indicato nel contratto di compravendita stipulato nel 1982.-
Ciò posto il trasferimento della proprietà del cespite immobiliare si è realizzato automaticamente col pagamento dell'ultima rata del prezzo pattuito.-
Nella specie di vendita in esame l'effetto traslativo della proprietà viene differito al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo ed avviene in modo automatico.-
Sennonché nel tempo che precede l'integrale corresponsione del prezzo il venditore rimane proprietario di quanto ha venduto, anche se questo suo diritto è, limitato dal diritto del compratore che culmina in quello di divenire automaticamente proprietario quando il prezzo sarà pagato (cfr. Cass. Civ. 03.04.1980 n. 2167).-

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Motivi della risposta

La questione sottopostaci va senza dubbio inquadrata nella fattispecie giuridica del contratto di compravendita immobiliare “con patto di riservato dominio” anche comunemente denominato vendita con riserva di proprietà.- Essa fattispecie, trova il suo referente normativo in quattro articoli del codice civile, essi sono: gli artt.1523-1524-1525-1526.-
Con il contratto di vendita con riserva di proprietà a mente dell’art. 1523 del codice civile “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo…”; con tale tipo di contratto le parti si accordano affinché il prezzo venga pagato frazionatamente ed entro un certo tempo, correlativamente la proprietà passa al compratore solo con il pagamento dell'ultima rata.- Requisito fondamentale di tale tipologia di vendita è rappresentato dalla necessità che il riservato dominio sia pattuito contestualmente alla conclusione della vendita; ai fini della opponibilità ai terzi è necessario che il patto sia stipulato in forma scritta, potendo comunque pur sempre ricorrere un accordo in forma non scritta, tuttavia non opponibile.- Inoltre vi è da evidenziare che nonostante gli articoli sopra elencati siano collocati in una sezione del codice dedicata alla vendita dei beni mobili, non si può certo dubitare che tale istituto concerne anche i beni mobili registrati, ma soprattutto i beni immobili (cfr. tra le tante Cass. civ. Sez. II 08.04.1999 n. 3415) “la compravendita immobiliare sottoposta alla condizione del pagamento del prezzo si inquadra nella figura della compravendita con riserva di proprietà e il trasferimento del relativo diritto si realizza col pagamento dell'ultima rata del prezzo”.-
Con la conclusione del contratto sorge il diritto della parte acquirente ad ottenere la consegna del bene, sebbene il prezzo non sia stato interamente pagato; alla possibilità di ottenere immediatamente il godimento del bene consegue però per il compratore la assunzione dei rischi relativi al deterioramento o perimento della cosa.- Quanto alla tutela possibile in caso di inadempimento del compratore a mente dell’articolo 1525 del codice civile “ nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive” .-
Questa norma è ritenuta applicabile alla sola ipotesi di inadempimento conseguente al mancato pagamento di una sola rata, e non si considera dunque applicabile all'ipotesi di inadempimento concernenti più rate sebbene il valore delle stesse non superi nell'insieme l'ottava parte del prezzo; nel caso di mancato adempimento di più rate che non superino l'ottava parte del prezzo si ritiene invece che il venditore possa richiedere la risoluzione del contratto ove le rate non pagate non vengano adempiute alla scadenza immediatamente successiva, il mancato adempimento a più rate compromette nella sostanza l'equilibrio contrattuale, basato sul reciproco affidamento in ord...

... continua