QUESITO N. 504 : Validità delle delibere condominiali avente ad oggetto le valvole termostatiche

Quesito n. 504 : Validità delle delibere condominiali avente ad oggetto le valvole termostatiche
Se la delibera dell’assemblea dei condomini inerente alle valvole termostatiche e’ nulla perche’ ha ad oggetto cosa non condominiale.
Se le norme e circolari della regione Piemonte che attribuiscono all’amministratore di condominio le responsabilita’ e le sanzioni per la omessa installazione delle valvole sono costituzionali o palesemente incostituzionali.
Se installato il sistema di contabilizzazione del calore, puo’ un condominio deliberare di ripartire una quota delle spese di riscaldamento sulla base dei metri cubi.
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Risposta ai quesiti
L’art. 1, l. 11 dicembre 2012, n. 220 (LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO) “riscrive” proprio l’art. 1117 n.3 c.c. e permette di “etichettare” tanto le valvole termostatiche quanto i conta calorie “parti comuni dell’edificio” quali “… relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Per tale motivo la delibera non è nulla.
La Legge Regionale 13/07 (Disposizioni in materia di rendimento energetico nell’edilizia) prevede delle sanzioni amministrative a carico del “proprietario o di chi ne ha titolo” (intendendosi con questa dizione il proprietario ovvero, dove presente, l’amministratore del condominio o il Terzo Responsabile) nel caso di mancata adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione (art.19 c.1 L. R. 13/07). E’ da escludere l’incostituzionalità di tali disposizioni !!! Si tratta di norme di interesse pubblico, in linea con la direttiva 96/62/CE (in materia di valutazione e gestione della qualità dell’aria ambiente) e la direttiva 2002/91/CE (relativa al rendimento energetico dell’edilizia).
Un condominio non può deliberare di ripartire una quota delle spese di riscaldamento sulla base dei metri cubi. E’ già la disciplina codicistica a chiarire che: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne…”. Ancor di più l’art. 26 comma 5 L. 10/91 non dà spazio ad incertezza alcuna: “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile”.
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Motivi della risposta

Con Delibera Giunta Regionale 46-11968 del 4 agosto 2009, il Piemonte aveva introdotto l’obbligo, “per gli edifici la cui costruzione è stata autorizzata prima del 18 luglio 1991”, di termoregolazione e contabilizzazione del calore per singola unità abitativa nel caso di nuova installazione o ristrutturazione dell’impianto termico, nel caso di sostituzione del generatore di calore (incluso anche l'allacciamento ad una rete di teleriscaldamento- come nel caso di specie) e “in ogni caso entro il 1° settembre 2012”. Con Delibera Giunta Regionale 27 aprile 2012 n. 85-3795, la Regione Piemonte ha prorogato al 1° settembre 2014 l’obbligo di installazione di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione in tutte le singole unità abitative. La nuova delibera ha prorogato il termine esattamente di due anni “alla luce della difficile congiuntura economica che caratterizza l'attuale periodo e dell'imminenza della scadenza temporale (...) e con il fine di consentire una maggiore flessibilità temporale nell'affrontare gli investimenti necessari alla realizzazione degli interventi”. Alla luce della suddetta ipotesi di “sostituzione del generatore di calore con annesso allacciamento ad una rete di teleriscaldamento”, l’assemblea condominiale può decidere che l'impianto centralizzato sia trasformato in impianto a contabilizzazione, con il vantaggio derivante dal mantenimento di un impianto comune e con l’ulteriore profilo positivo dato dalla termoregolazione autonoma: ciascuna famiglia può decidere la quantità gradita di calore, unito alla possibilità di calcolare il consumo effettivo per ciascuna unità immobiliare! Per fare ciò, è necessario operare interventi sui singoli radiatori, con apposizione di valvole termostatiche e conta calorie, che dunque diventano “elementi necessari ed indispensabili alla funzionalità di quel che è un impianto unitario”. E’ proprio tale ultima considerazione che ci permette di guardare le valvole termostatiche non più come “proprietà esclusiva del singolo condomino”; una considerazione che, altresì, conosce come punto d’arrivo la “riscrizione” dell’art. 1117 c.c. ( Parti comuni dell’edificio):
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
…
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La presunzione di comproprietà...

... continua