QUESITO N. 511: Contratto di locazione con pluralità di conduttori e diritto di recesso. Se è valida la clausola che preveda che il recesso di uno di essi comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell'altro.

Quesito n. 511: in caso di contratto di locazione con pluralità di conduttori è possibile inserire una clausola che regolamenti il recesso di uno dei conduttori, prevedendo che il recesso di uno di essi, comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell’altro conduttore.
*****RISPOSTA
Per l'articolo 4, legge 392/78, norma tuttora vigente, è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.
La disposizione è stata sostanzialmente recepita dall'articolo 3, ultimo comma, legge 431/98, per il quale "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
In ordine ai "gravi motivi", che consentono il recesso del conduttore, la giurisprudenza ha chiarito che "i gravi motivi che, ai sensi dell'articolo 3, comma 6, legge 431/98, consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, sono rappresentati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il locatario la sua prosecuzione e debbono essere esplicati in maniera univoca - unitamente alla intenzione di recedere - nella comunicazione diretta al locatore, pena la invalidità del recesso" (Tribunale di Napoli, 4 febbraio 2005).
La nuova disposizione non contiene peraltro alcuna previsione di inderogabilità, né quest'ultima può derivarsi dall'articolo 13 della legge 431/98, sicchè può essere derogata dalle parti, con la conseguenza che queste ultime possono contrattualmente stabilire la facoltà di recesso per il conduttore, a prescindere dalla sussistenza di gravi motivi.
Durante il periodo di preavviso e sino alla scadenza di quest'ultimo, il conduttore è naturalmente tenuto al versamento del corrispettivo della locazione, a prescindere da una eventuale riconsegna anticipata dei locali. Ove peraltro il locatore trovi un nuovo inquilino prima della scadenza del preavviso, il conduttore non è più tenuto al versamento del canone. (ex multis Tribunale di Milano, 6 marzo 1997)
Discorso a sé è quello del recesso da una locazione con pluralità di conduttori, posto che, in tale caso, opera la solidarietà dei conduttori per il pagamento dei canoni, a norma dell'articolo 1292, cod. civile.
Nel caso di specie, "la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione con distinta e autonoma obbligazione. In tale caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non una obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione" (si veda Cassazione, 27 febbraio 1978, numero 1011).
Conseguentemente, in caso di recesso di uno solo dei conduttori, il locatore può pretendere il versamento dell'intero canone e delle spese accessorie, da parte di uno qualunque dei conduttori rimasti.
Per quanto riguarda la fattispecie in esame, siamo di fronte ad un caso di condizione risolutiva del contratto di locazione.
La condizione – stando alla definizione dettata dall’art. 1353 c.c. – è l’avvenimento futuro ed incerto al quale le parti intendono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale. Il contratto sottoposto a condizione, è perfetto - a meno che non risulti viziato per altri motivi - e ciò in quanto l’elemento de quo incide unicamente sulle conseguenze di esso, ossia sulla sua attitudine a produrre effetti giuridici.
A differenza del condizione sospensiva, qui il contratto è immediatamente produttivo di effetti, salva la possibilità che detta efficacia venga meno ex tunc qualora si realizzi l’evento dedotto in condizione.
Tuttavia il seconda comma dell’articolo 1360 cod. civile prevede che se la condizione risolutiva è apposta ad un contratto ad esecuzione continuata o periodica – come nel caso della locazione – l’avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite.
Pertanto in risposta al quesito postoci, si può affermare che è ammissibile apporre al contratto di locazione una clausola che preveda in caso di pluralità di conduttori, che il recesso di uno di essi comporti la risoluzione del contratto anche nei confronti dell’altro conduttore.
A tal proposito, il tribunale di Trani ha statuito che, nell’ambito dell’autonomia privata, nel corso della stipula di un contratto di locazione, le parti possono vincolare l’adempimento di un contratto ad una serie di eventi condizionati con la susseguente efficacia o meno del contratto in senso sospensivo, sicché non si configura assolutamente una illegittimità delle menzionate condizioni, purché esse siano state concordemente accettate dalle parti. (Tribunale Trani, 20/06/2008, n. 186).
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MOTIVI DI DIRITTO
Per l'articolo 4, legge 392/78, norma tuttora vigente, è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.
La disposizione è stata sostanzialmente recepita dall'articolo 3, ultimo comma, legge 431/98, per il quale "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi". La nuova disposizione non contiene peraltro alcuna previsione di inderogabilità, né quest'ultima può derivarsi dall'articolo 13 della legge 431/98, sicchè può essere derogata dalle parti, con la conseguenza che queste ultime possono contrattualmente stabilire la facoltà di recesso per il conduttore, a prescindere d...

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