QUESITO N. 513: Se in un condominio formato da più scale, a fronte di un lavoro urgente e non procrastinabile, per il recupero delle somme dovute da un condomino moroso, rispondono tutti i condomini o solo i condomini della scala interessata dai lavori.

Quesito n. 503: Se in un condominio formato da più scale, a fronte di un lavoro urgente e non procrastinabile, per il recupero delle somme dovute da un condomino moroso, rispondono tutti i condomini o solo i condomini della scala interessata dai lavori.
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RISPOSTA
La disciplina del condominio negli edifici, è contenuta nel codice civile, precisamente agli artt. 1117 e ss., tale disciplina è stata di recente oggetto di una recente riforma, avvenuta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno del 2013.
L’art. 1117 cod. civ. relativo alle parti comuni dell’edificio, elenca al numero 3), quali parti comuni anche: “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori…”.
Per quanto riguarda i diritti dei condomini sulle cose comuni, l’articolo 1118 cod. civ. statuisce: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Nel caso in cui, il condominio è formato da più scale, l’art. 1123, comma 3 cod. civ. stabilisce: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Per quanto riguarda, la fattispecie in esame, il nuovo articolo 1124 cod. civ. dispone che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Nel casi, come quello di specie, laddove è presente un condomino moroso, la giurisprudenza afferma che le obbligazioni condominiali, essendo pecuniarie e, come tali, naturalmente divisibili ex "parte debitoris", difettano del requisito dell'unicità della prestazione, ragion per cui, in assenza di una disposizione normativa diversa, non sono soggette al regime della solidarietà bensì a quello della parziarietà (Cassazione civile, sez. un., 08/04/2008, n. 9148).
La massima enunciata dalle sezione unite della suprema corte, ribadisce quanto affermato in precedenza dalla seconda sezione della Cassazione civile, la quale però oltre a ribadire che, in mancanza di convenzione adottata dall’assemblea condominiale, non è consentito alla stessa, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; pone un’ eccezione, costituita dai casi in cui vi sia urgenza tale da non consentire di attendere, e quindi per evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, l’assemblea potrà deliberare, la costituzione di un fondo cassa, che sopperisca all'inadempimento del condomino moroso (ex multis, Cassazione civile, sez. II, 05/11/2001, n. 13631).
Per tale motivo, nel caso di specie, applicando per analogia, la massima della Cass. Civile, trattandosi di spese relative ad una manutenzione urgente e di messa in sicurezza dell’ascensore, dovranno essere i condomini della scala interessata, in assenza di diversa convenzione adottata all'unanimità, a provvedere tramite apposita delibera assembleare, che disponga la costituzione di un fondo cassa ad hoc, al pagamento delle spese, dopo di ciò spetterà al condominio e non ai singoli condomini morosi, l'obbligazione di restituire ai condomini solventi, le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.

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MOTIVI DI DIRITTO
Il fenomeno del condominio negli edifici si caratterizza per la coesistenza accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edificio di una comunione forzosa (cioè non suscettibile di scioglimento a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, v. art. 1119 c.c.) di tutti i condomini sugli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole proprietà individuali.
La giurisprudenza al pari dell’orientamento dottrinario prevalente, ritiene che il condominio non sia un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione privo di capacità giuridica, che opera ( in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti ( per l’amministrazione delle cose di proprietà comune.
A giudizio, della giurisprudenza maggioritaria, affinché possa operare il diritto di cond., deve sussistere una relazione di accessorietà fra i beni, servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
La disciplina del condominio negli edifici, è contenuta nel codice civile, precisamente agli artt. 1117 e ss., tale disciplina è stata di recente oggetto di una riforma avvenuta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno del 2013.
Ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non ...

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