QUESITO N. 514. Locazione turistica: diritto di recesso e deposito cauzionale . Se prima della scadenza del contratto, il locatore può rientrare nella disponibilità del proprio immobile non più occupato dal conduttore.

Quesito n. 514: Locazione turistica: diritto di recesso e deposito cauzionale .
Se prima della scadenza del contratto, il locatore può rientrare nella disponibilità del proprio immobile non più occupato dal conduttore.
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RISPOSTA
Le locazioni di immobili per finalità turistica sono disciplinate nella legge n. 431/1998 all'art. 1, comma 2, lettera c), nella materia bisogna tener conto anche dell'art. 53 del D.Lgs. n. 79/2011 (cd. Codice del Turismo) secondo il quale "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione". In questo quadro normativo, inoltre, restano in vigore anche le norme della legge n. 392/1978 in quanto non espressamente abrogate dall'art. 14 della Legge n. 431/1998 e in quanto compatibili con la natura del rapporto.
Per l'articolo 4, legge 392/78, è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.
In ordine ai "gravi motivi", che consentono il recesso, la giurisprudenza ha chiarito che "i gravi motivi che, consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, sono rappresentati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il locatario la sua prosecuzione e debbono essere esplicati in maniera univoca - unitamente alla intenzione di recedere - nella comunicazione diretta al locatore, pena la invalidità del recesso" (Tribunale di Napoli, 4/02/2005).
Per quanto riguarda, il recesso operato dal conduttore, è stato specificato infatti che, una cosa è il semplice preavviso di recesso - il quale non comporta “ex se” lo scioglimento del vincolo contrattuale e, quindi, non coincide con il recesso giuridicamente concepito; altra cosa è invece il recesso propriamente detto, cioè lo scioglimento unilaterale del rapporto, che si produce, infatti, soltanto una volta decorso il termine di preavviso (in precedenza) comunicato dal conduttore. (Tribunale Torino, 31/01/2007)
Pertanto nel caso di specie, la risoluzione operata dalla conduttrice, non può determinare lo scioglimento del rapporto di locazione, proprio perché non adempie “al doppio onere della specificazione della data costituente il termine ultimo della locazione e dell'indicazione espressa e chiara dei gravi motivi che giustificano la risoluzione unilaterale anticipata” e quindi si tratta di un semplice preavviso di recesso. (ex multis, Tribunale Vicenza, 26/02/1990)
Inoltre, è pacifico in giurisprudenza che, durante il periodo di preavviso e sino alla scadenza di quest'ultimo, il conduttore è naturalmente tenuto al versamento del corrispettivo della locazione, a prescindere da una eventuale riconsegna anticipata dei locali. Ove peraltro il locatore trovi un nuovo inquilino prima della scadenza del preavviso, il conduttore non è più tenuto al versamento del canone. (ex multis Tribunale di Milano, 6 marzo 1997)
Anche la giurisprudenza di legittimità, è intervenuta sull’argomento, affermando che, il conduttore, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessione de iure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso o in mancanza alla scadenza naturale pattuita dalle parti (Cassazione civile, sez. III, 27/11/2006, n. 25136).

Per quanto riguarda, invece l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale, la cassazione ha affermato che, esso sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Cassazione civile, sez. III, 20/01/1997, n. 538).
La massima della cassazione, è stata ripresa in più occasioni dalla giurisprudenza di merito, che ha affermato che in caso di recesso del conduttore al di fuori delle ipotesi stabilite dalla legge, il locatore non è obbligato a restituire il deposito cauzionale, poiché tale obbligo sussiste solo se il conduttore ha adempiuto le proprie obbligazioni, ivi compresa quella di restituire l'immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti.
(Tribunale Monza, 03/11/2004).
L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale, sorge, al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito cauzionale, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Trib. Roma, sez. VI, n. 2985/11, Trib. Salerno, sez. I, 24/11/2006).

Per quanto riguarda, la possibilità di rientrare o meno nella disponibilità dell’immobile, è applicabile al caso di specie una massima della cassazione secondo cui “nel caso di recesso del conduttore senza il rispetto del termine di preavviso richiesto, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto, non fa venir meno l’obbligo del conduttore di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile sia locato a terzi” (C. 5841/2004).
Pertanto, nel caso di specie, poiché la conduttrice ha comunicato il recesso, senza rispettare il termine di preavviso, ed inoltre non utilizza più l’immobile in questione, non c’è motivo di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità, potendo, il locatore accettare, l’anticipata riconsegna dell’immobile locato, specificando espressamente e per iscritto, che si riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto.
Inoltre, sempre la giurisprudenza di legittimità, ha affermato che, l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Cassazione civile, sez. III, 17/01/2012, n. 550).
Ma c’è di più, infatti, l’art. 1590 cod. civ. pone a carico del conduttore, “l’obbligo di restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta”, pertanto il locatore potrà rifiutare l’inesatta riconsegna, e in tal caso, il conduttore, sarà tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento dell’esatto adempimento ai sensi dell’art. 1591 cod. civile.
A tal proposito, la cassazione ha statuito che, “affinché il conduttore possa ritenersi esonerato da ogni responsabilità per danni all'immobile locato non è sufficiente che egli provi che il rapporto di locazione ebbe a risolversi consensualmente ed anticipatamente rispetto all'evento generatore di responsabilità, essendo, bensì, necessario che egli provi di avere restituito effettivamente l'immobile, comprese le chiavi relative, in adempimento all'obbligo posto a suo carico dall'art. 1590 c.c.” (Cass. civile, sez. III, 05/06/1996, n. 5270).
Nel caso, in cui il deterioramento, dipenda dall’inadempimento del conduttore all’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ( ex art. 1576 cod. civ. (, il locatore non potrà rifiutare la riconsegna ma potrà soltanto pretendere il risarcimento dei danni cagionati all’immobile, comprese le spese per il ripristino e per la mancata percezione del reddito nel periodo occorrente a tali lavori. (C. 5600/2004).
Pertanto, nella fattispecie in esame, la risoluzione operata dalla conduttrice, senza specificare il termine del preavviso nonché i gravi motivi del recesso, determina in capo alla stessa l’obbligo di corrispondere i canoni sino alla cessione de iure del contratto proprio perché vi è stato solo un semplice preavviso di recesso. Ciò comporta che il locatore non sia tenuto alla restituzione del deposito, in quanto tale obbligo, sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni. Ed infine, in merito alla la possibilità di rientrare o meno nella disponibilità dell’immobile, il locatore potrà accettare di rientrare nella disponibilità dello stesso, specificando espressamente e per iscritto, che si riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto.
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MOTIVI DI DIRITTO
Le locazioni di immobili per finalità turistica sono descritte e disciplinate nella legge n. 431/1998 all'art. 1, comma 2, lettera c) ove si esclude espressamente per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistica l'applicazione delle disposizioni di cui agli artt. 2, 3 , 4, 4 bis, 7 , 8 e 13 della medesima legge.
Nella materia bisogna tener conto anche dell'art. 53 del D.Lgs. n. 79/2011 (cd. Codice del Turismo) il quale rimuove ogni incertezza sul punto, affermando chiaramente che "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione".
In questo quadro normativo, inoltre, restano in vigore anche le norme della legge n. 392 del 1978 in quanto non espressamente abrogate dall'art. 14 della Legge n. 431 del 1998 e in quanto compatibili con la natura del rapporto. <...

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