QUESITO N. 515: Ripartizione degli oneri condominiali tra locatore conduttore. Nel caso in cui, un condominio stipuli un contratto d’assicurazione, le spese relative ai premi dell’assicurazione sono a carico del locatore o del conduttore?

Quesito: Nel caso in cui, un condominio stipuli un contratto d’assicurazione, le spese relative ai premi dell’assicurazione sono a carico del locatore o del conduttore?
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RISPOSTA
L’assicurazione condominiale, è un contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa che prevede, a fronte del pagamento di una somma di denaro (premio), l’assunzione del rischio da parte dell’assicuratore in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell’edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.
L’assicurazione condominiale non deve essere confusa con la polizza dell’amministratore.
Ci sono due differenze tra l’assicurazione condominiale e la polizza dell’amministratore, in primo luogo, la polizza può essere richiesta dal condominio, per vedersi tutelato dagli eventuali danni che possono derivare dall’espletamento del mandato dell’amministratore, mentre l’assicurazione è relativa a danni che possono derivare a persone o cose, come ad es. per i danni derivanti da calcinacci che potrebbero cadere dai balconi; in secondo luogo la polizza si stipula a favore dell’amministratore e non del condominio come accade in caso di assicurazione.
In questo contesto, pertanto, mentre il costo della assicurazione condominiale deve essere pagato dai condomini in ragione dei millesimi di proprietà, il premio di quella richiesta all’amministratore deve essere corrisposto direttamente da quest’ultimo.
Nel caso di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, gli oneri accessori al canone di locazione sono disciplinati dall’art. 9 della legge 392 del 1978, che al 1° comma dispone: “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.”
Per quanto riguarda la risposta al quesito, se le spese relative ai premi di assicurazione, sono a carico del locatore o del conduttore, la Cassazione ha precisato che “Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, …non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1) …” (Cassazione civile, sez. III, 11/11/1988, n. 6088).
Anche la giurisprudenza di merito, è intervenuta sull’argomento, confermando che “Il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell'amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde.” (Tribunale Roma, 13/07/1992).
Pertanto, è il locatore, che ha l’onere di pagare le spese relative ai premi dell’assicurazione condominiale.

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MOTIVI DI DIRITTO
L’assicurazione condominiale, è un contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa che prevede, a fronte del pagamento di una somma di denaro (premio), l’assunzione del rischio da parte dell’assicuratore in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell’edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.
L’assicurazione condominiale non deve essere confusa con la polizza dell’amministratore.
A seguito della riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l’art. 1129 c.c., come modificato dalla riforma ha stabilito, che “L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.”
L'obbligo per l'amministratore di stipulare una copertura assicurativa per la responsabilità professionale pertanto sorge solo se vi è una richiesta da parte dei condomini.
La polizza non è infatti una spesa necessaria per la conservazione delle parti comuni avendo il...

... continua