QUESITO N. 517: Se il cambio di destinazione d’uso del sottotetto in abitazione, può comportare l’onere di modificare le tabelle millesimali.

Quesito n. 517: Se il cambio di destinazione d’uso del sottotetto in abitazione, può comportare l’onere di modificare le tabelle millesimali.
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RISPOSTA
La trasformazione di un sottotetto in appartamento, presenta gli estremi di una "innovazione di vasta portata", tale da legittimare la revisione dei millesimi, a condizione, però, che produca una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c.: circostanza, questa, che va accertata in relazione all'edificio nel suo complesso.
Il tribunale di Salerno, si è pronunciato sull’argomento statuendo, che: “ove le caratteristiche obiettive degli immobili adibiti a sottotetti, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e siano piuttosto eseguiti miglioramenti, opere di manutenzione o mutamenti nella distribuzione degli spazi interni, senza alterazioni della cubatura reale, ovvero della superficie effettivamente godibile, e quindi senza alcuna diretta conseguenza sulle caratteristiche proprie degli immobili, ma soltanto sulla loro maggiore o minore valorizzazione economica, non sussistono né gli estremi dell'errore, né delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali.”. (ex multis, Tribunale Salerno, sez. I, 22/09/2010).
Da tale sentenza, si evince che, ove il sottotetto, subisca un cambio di destinazione d’uso ( da sottotetto, appunto, ad abitazione, ( ci comporta una diretta conseguenza sulle caratteristiche proprie degli immobili, sussistendo gli estremi delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali.
Anche la S.C., ha avuto modo di occuparsi della questione in esame, affermando che: “ove l'assemblea, …proceda alla modifica delle tabelle millesimali di gestione, il giudice del merito ritiene la carenza di interesse a impugnare una tale delibera in capo al condomino che a seguito delle nuove tabelle ha visto diminuire le spese di gestione a suo carico”. (ex multis, Cass. civile, sez. II, 01/12/2000, n. 15377).
Anche da questa sentenza, si può evincere indirettamente, come sia lecito procedere alla modifica delle tabelle millesimali, essendosi alterato il rapporto originario dei valori proporzionali dei piani, dovuto alle diverse condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza del mutamento di uso dei locali del sottotetto.
Pertanto, in risposta al quesito, si può affermare che, ove avvenga il cambio di destinazione d’uso del sottotetto ad abitazione, ricorre l’ipotesi disciplinata dall’art. 69 n. 2) disp. att. c.c. che prevede che i valori proporzionali di ciascun piano o porzione di esso, espressi in millesimi, possono essere modificati, quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza …di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano; fino a quando ciò non avvenga dovranno invece continuare ad applicarsi le vecchie tabelle, anche se non corrispondenti allo stato di fatto dei luoghi afferenti alle singole unità condominiali o parti di esse.

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MOTIVI DI DIRITTO
Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile; l’art. 68 disp. att. c.c., stabilisce che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi.
Le tabelle millesimali, …non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; …Ne consegue che per l’approvazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1136.2, c.c.
(Cassazione civile, sez. un., 09/08/2010, n. 18477).
La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio.
Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate (es. giardini). Nell'accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di esso
L’art. 69 disp. att. c.c. prevede che tali valori possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Si deve però precisare che tale revisione è ammissibile soltanto per le tabelle millesimali determinate dalle parti e non anche per le tabelle determinate mediante sentenza, essendo ovvio che gli eventuali errori incorsi nella determinazione giudiziale possono essere corretti soltanto mediante i mezzi di impugnazione e, qualora questi non siano più esperibili, restano coperti dalla cosa giudicata.
Diverso discorso deve farsi invece per l'istituto della modificazione della tabella, disciplinato dal comma 2 dell'art. 69, giacché, trattandosi di una modificazione sopravvenuta dello stato di fatto esistente al momento della formazione della tabella, esso deve ritenersi applicabile anche per le tabelle determinate mediante sentenza; in tal caso, invero, la sentenza ha riguardo ad una situazione di fatto diversa da quella sopravvenuta, e il giudicato su di essa formatosi non può impedire che sia accertata la nuova situazione o si faccia luogo alla conseguente modificazione della tabella millesimale.
Secondo la S.C.: “ la natura del sottotetto di un edificio è, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidit...

... continua